나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4115 [1] 경상북도 포항시 북구 학산동 179-13 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항중학교" 북동측 인근에 위치하는 통칭 ‘동흥빌라 제4층 제502호’ 단위세대로서, 인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제4층 제502호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트칠, 외장타일 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 ‘다세대주택 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건의 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재 등의 이유로 내부를 조사하지 못하여 외부관찰, 동 유형 인근 구분건물의 표준적인 이용상황 및 구조 등을 고려하여 평가하였고, 제반 설비의 작동여부 및 누수 여부, 내부 인테리어 여부, 내부 마감상태 등은 확인 불가하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4115 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 학산동 179-13, 4층 502호 (신주소: 경상북도 포항시 북구 학산로59번길 13)

건물명: 동흥빌라

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

건물면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

건축년도: 1994년 4월 21일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제502호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOO (등기부상 말소기준권리 채권자는 서울신용보증재단)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

물건으로 향하는 북동측에는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지의 형상은 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

지역 지구는 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 9일 접수된 서울신용보증재단의 강제경매개시결정(갑18)입니다.

이 말소기준권리에 의해 촉탁으로 이루어지는 말소사항을 제외하고는, 일반적으로 소유권이전(갑1, 갑16) 및 해당 경매개시결정 등기(갑18)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2019년 12월 30일이며, 확정일자는 2019년 11월 28일입니다.

배당신고일자는 2025년 11월 18일이며, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

'대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리사항:

등기부에는 1994년 7월 22일 소유권이전(오염근), 2015년 11월 18일 소유권이전(김경아, 임의경매 2015타경3663 포함) 기록이 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 지상권 또한 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 포항시 북구 학산동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 포항중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 단독주택 및 아파트 등 다양한 주거 형태와 더불어 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 도보 거리에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 설비: 위생, 급·배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 한국토지주택공사(LH)가 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

* 내부 미확인: 감정평가 당시 현장 방문 시 폐문부재 등으로 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 및 인근 건물 표준 상황을 고려하여 평가되었습니다. 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수 여부 등은 확인되지 않았으므로, 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계 : 미상입니다'라고 기재되어 있어, 등기부 및 임차인 현황에 기재된 정보와 상충될 수 있습니다. 임대차 관계의 정확한 파악이 중요합니다.

* 건물 연식: 1994년식 건물로, 건축 후 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 학산동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 50,000,000원이지만 주변 시세 대비 낮은 편으로 보입니다.

다만, 대항력있는 임차인의 존재, 내부 미확인, 임대관계 불명확 등의 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 전 반드시 관련 사항을 명확히 조사하고 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높은 점을 감안할 때, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호 지역: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* (리스크 해소 시) 임대 수익: 보증금 및 차임 구조(특히 차임 0원)를 고려하여, 임대차 관계가 명확히 정리될 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 건물(풀하우스2, 60.84㎡)의 최근 매매가는 2024년 11월 99,000,000원, 2025년 9월 97,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

본건 전용면적 50.08㎡를 기준으로 평당 시세를 역산하면 대략 160만원/㎡ 초반대로 추정됩니다.

이를 본건 면적(50.08㎡)에 적용하면, 시세는 약 80,000,000원 ~ 82,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가는 50,000,000원으로 시세보다 현저히 낮으나, 대항력있는 임차인 존재 및 내부 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 시세 대비 10~15% 정도 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으므로, 임차인 보증금을 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 69,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

* 주변 시설 조사 결과:

지도 검색 결과, 경상북도 포항시 북구 학산동 179-13번지 주변에는 주거 시설, 학교, 소규모 상가 등이 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.