나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4108 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 111동 25층 2506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 "환호공원" 북측 인근에 위치하며, 본건 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로(삼호로)변에 위치하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층건 중 제25층 제2506호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가): 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지에 위치하는 8필 일단의 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하, 층수 25층이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대 보호구역임. 일련번호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하, 층수 25층이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역임. 일련번호(3): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하, 층수 25층이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역임. 일련번호(4 ~ 8): 공히 기준시점 현재 미승인 필지로 기재생략하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4108 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 111동 25층 2506호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

토지지분: 19.67㎡

건물지분: 39.94㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 칸츠자산관리대부주식회사

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 "환호공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 삼호로와 같은 간선도로변에 위치하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 위치: 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1

* 주변 환경: 환호공원 북측 인근, 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 형성

* 도로 접근성: 차량 진출입 용이, 간선도로(삼호로) 인접

3. 건물 및 단지 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 아파트 중 25층에 위치한 2506호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 아파트로서 현재 이용 중에 있습니다.

위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

환호해맞이그린빌 아파트는 2005년 12월 22일에 사용 승인되었으며, 총 20개 동에 2023세대가 거주하고 있습니다. 최고층은 25층이며, 주차는 지상 3대, 지하 88대로 총 495대가 가능합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕, 25층 중 25층

* 건축 연도: 2005년 12월 22일 사용승인

* 면적 (전용면적 기준): 39.94㎡ (약 12.08평)

* 주요 설비: 위생, 급배수, 화재탐지/경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 난방

* 단지 규모: 20개 동, 2023세대

* 주차: 총 495대 (지상 3대, 지하 88대 - *이는 단지 전체 주차 대수로, 개별 세대당 할당과는 다를 수 있습니다.*)

* 기타 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 현재까지 파악된 권리 사항은 다음과 같습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 6월 13일 접수된 칸츠자산관리대부주식회사의 근저당권(7,700,000원)입니다. 이후 다수의 근저당권, 전세권, 가압류 및 소유권 이전 등이 등기되었으나, 본 경매 절차 개시로 인해 대부분 말소 예정이거나 이미 말소 처리되었습니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다:

* 말소기준권리: 근저당권 (칸츠자산관리대부주식회사, 2014-06-13)

* 말소된 주요 권리: 근저당권 (칸츠자산관리대부주식회사, 2020-06-09), 전세권설정 (칸츠자산관리대부주식회사, 2020-06-09)

* 현재까지 등기부채권 총액: 62,343,115원 (이는 경매 절차 개시 시점까지 집계된 채권 총액이며, 실제 경매에서 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

현재 확인된 임차인은 칸츠자산관리대부주식회사이며, 보증금 5,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 확인되지 않으며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 칸 (칸츠자산관리대부주식회사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 환호동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있는 전형적인 주거 지역입니다. 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 또한, 환호공원과 해변이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

최근 매매 정보를 보면, 동일 단지 내 유사 면적(약 84㎡)의 아파트들이 2026년 6월 1억 8천만원, 7월 1억 7천만원 및 2억 4백만원에 거래되었습니다. 이는 현재 시점에서 해당 아파트의 가치가 1억 7천만원에서 2억 4백만원 범위임을 시사합니다.

본건은 전용면적 39.94㎡로, 최근 거래된 84㎡ 면적 아파트의 제곱미터당 가격(약 200만원 ~ 240만원)을 고려하면, 본 건의 시장 가격은 비례적으로 약 8,000만원 ~ 9,600만원 범위로 추정할 수 있습니다. (39.94㎡ * 200만원/㎡ ~ 39.94㎡ * 240만원/㎡).

이는 감정가 1억 2천 4백만원보다 낮은 수준으로, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있거나, 면적 정보의 오기일 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 생활정보

* 교통: 삼호로 등 간선도로 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 환호동 일대 근린생활시설 이용 가능. 환호공원, 영일대해수욕장 등 휴식 공간 접근성 우수.

* 교육: 주변에 학교가 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있음).

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 오히려 환호공원과 해변이 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 면적 정보의 불일치 가능성: 제공된 건물 면적(39.94㎡)과 최근 매매 정보에 나타난 아파트 면적(약 84㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 만약 본건의 실제 면적이 39.94㎡가 맞다면, 최근 거래된 84㎡ 아파트의 가격 추정치(약 8,000만원 ~ 9,600만원)와 비교 시, 감정가(1억 2천 4백만원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 반대로, 39.94㎡가 오기이고 실제 면적이 84㎡라면, 시장 가격(1억 7천만원 ~ 2억 4백만원)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서는 제공된 39.94㎡를 기준으로 분석합니다.

* 토지이용계획: 본 물건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 용적률 297.20% 이하, 건폐율 19.95% 이하, 층수 25층 이하 등의 규제를 받습니다. 또한 대로2류, 중로1류 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 단위 계획, 도로 저촉 등은 향후 건물 신축이나 증축 시 제한 사항이 될 수 있으나, 아파트 건물이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 환호동의 선호도 높은 지역에 위치한 아파트입니다. 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 경매 절차에 따른 법적 문제는 없어 보입니다.

다만, 제공된 건물 면적(39.94㎡)과 최근 거래된 아파트 면적(약 84㎡) 간의 차이가 커서, 이에 따른 시장 가치 산정에 주의가 필요합니다. 현재 감정가(1억 2천 4백만원)는 84㎡ 아파트의 시세(1억 7천만원 ~ 2억 4백만원)를 고려할 때, 39.94㎡ 면적에 대해서는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 환호공원 및 해변 인접, 주거 선호 지역.

* 편리한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 이용 용이.

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담 없는 권리 분석.

* 개발 가능성: 포항시 북구 지역의 지속적인 발전 가능성.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2천 4백만원입니다.

최근 매매된 동일 단지 내 84㎡ 면적 아파트들의 가격은 1억 7천만원에서 2억 4백만원 사이로 형성되어 있으며, 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 200만원 ~ 240만원입니다.

본건의 제공된 면적 39.94㎡에 이 제곱미터당 가격을 적용할 경우, 시장 가치는 약 8,000만원에서 9,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 2천 4백만원 대비 시장 가격 추정치가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 9,500만원 ~ 1억 1,000만원 선 을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 해당 면적 정보에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.