나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10323 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 화천리 686-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화천리 소재 '화천2리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주요도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지이며, 기호 1)은 단독주택부지, 기호 3)은 도로임.

인접 도로상태

기호 1)은 북측 및 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하며, 기호 3)은 폭 약 4~5m의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

·기호 1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역_1000)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ·기호 3) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역_1000)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-07-01)(무징천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 미장벽돌 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 바닥 : 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택.

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 와 같이 제시외건물 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 3은 지분 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 영덕지원 2025타경10323 (1)

• 소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화천리 686-2

• 용도: 단독주택

• 감정가: 269,549,360원

• 토지면적: 1015.00㎡ (약 307평)

• 토지 지분: 840㎡ (약 253평)

• 건물면적: 182.96㎡ (약 55평)

• 건물 지분: 182.96㎡ (약 55평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

• 본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화천리 소재 '화천2리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

• 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

• 차량 접근은 가능하나, 주요 도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

• 토지는 부정형이며, 기호 1)은 단독주택 부지, 기호 3)은 도로로 이용 중입니다.

• 기호 1) 토지는 북측 및 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하며, 기호 3)은 폭 약 4~5m의 도로입니다.

• 토지이용계획 상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_1000)에 해당합니다. 기호 3) 토지는 소하천예정지(무징천)에 포함되어 있습니다.

• 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 단독주택입니다.

• 외벽은 미장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

• 유류보일러를 이용한 난방 설비가 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

• 토지 등기부 요약:

- 소유권 이전: 송순경(2015-10-05), 송재운(2018-08-17)

- 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023-05-04, 168,000,000원). 본 근저당권은 말소기준권리입니다.

- 임의경매 개시 결정: 농소새마을금고 (2025-09-15, 127,534,500원).

• 건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 송재운(2018-08-07)

- 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023-05-04, 168,000,000원). 본 근저당권은 말소기준권리입니다.

- 임의경매 개시 결정: 농소새마을금고 (2025-09-15, 127,534,500원).

• 등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이며, 별도의 인수 권리는 없는 것으로 보입니다.

• 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

• 본건은 영덕군 영덕읍의 외곽 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 형성은 미미합니다.

• 주변은 주로 단독주택과 농경지, 임야 등으로 구성된 주거 및 생산 활동 지역입니다.

• (가정) 주변 단독주택들의 매매 시세는 ㎡당 약 30만원 ~ 50만원 수준으로 형성되어 있으며, 유사 면적의 신축 단독주택은 3억 원 이상으로 거래되고 있습니다. 본건과 유사한 조건의 물건(토지 약 250평, 건물 약 180㎡)이 약 2억 3천만 원에서 2억 8천만 원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

• 차량 접근은 가능하나, 주변 주요 도로와의 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

• 인근 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 약 5~10분 거리에 위치한 영덕읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

• 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

• (가정) 주변에는 특별한 혐오시설이 감지되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 건물 제시외면적 6.00㎡가 존재하며, 이는 별도 관리 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

• 토지의 일부(기호 3)는 도로로 이용 중이며, 소하천예정지에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

• 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 사업 추진 시 주의가 필요합니다.

• '목록 3은 지분 매각'이라는 문구가 있으나, 구체적인 지분 대상이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 본건에서는 토지 지분 840㎡를 매각 대상으로 간주합니다.

• 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영덕군 영덕읍의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 2층 건물을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 인수할 권리관계는 없는 것으로 파악되며, 임차인으로 인한 인수 부담도 없습니다. 다만, 제시외 건물의 존재, 토지의 도로 및 소하천 예정지 포함, 가축사육 제한 구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 개발 및 매입 시 고려해야 할 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

• 넓은 토지 면적(1015.00㎡, 약 307평)을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

• 현재 감정가는 269,549,360원으로, 주변 유사 물건 시세를 고려할 때 추가적인 가치 상승 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

• 제시외 건물을 포함한 건물 면적은 182.96㎡(약 55평)로, 리모델링 또는 재건축을 통해 주거 가치를 높일 수 있습니다.

• 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가 269,549,360원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 도로/소하천 예정지 포함 등)을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 판단됩니다.

입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 건물의 현황, 주변 도로 상황 등을 면밀히 확인하고, 최신 시세 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.