나이스옥션 법원경매 상주 2025타경230 [1] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1151 에비뉴시티 가동 6층씨-609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "호명초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "에비뉴시티" 제가동 제6층씨-609호 단위세대로서, 부근일대는 신도시 내 근린생활시설 및 주상나지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건중 제6층씨-609호 단위세대로서, 외벽:타일 등 마감, 내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호:하이새시 창호임. 바닥:바닥재 및 일부 타일 등 마감.

이용상태

기호1) 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비 및 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 중로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-31), 시가지경관지구(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중로1-2(예))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-5(예))(접합)가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-07-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

상주지원 2025타경230 (1)

1.2. 소재지

경상북도 예천군 호명읍 산합리 1151 에비뉴시티 가동 6층씨-609호

1.3. 면적

토지면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

건물면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 감정가

63,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리에 소재하며, "호명초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "에비뉴시티" 가동 제6층 씨-609호 단위세대입니다. 부근 일대는 신도시 내 근린생활시설, 주상복합용지, 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물 중 제6층 씨-609호입니다. 외벽은 타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시, 바닥은 바닥재 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

인접 토지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

동측 및 남측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역이며, 중로 1류, 중로 2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산강제경매

3.2. 채권자

서OO

3.3. 말소기준권리

2023년 11월 1일 접수된 신용보증기금의 가압류 (등기부채권 총액: 486,410,031원)

3.4. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 서동건 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 8월 18일

* 대항력: 있음

3.5. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 순위의 주택임차권(2024년 9월 4일 접수)이 확인됩니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임차보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.6. 말소되는 권리

을구 1번 주택임차권을 제외한 나머지 권리(가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 예천군 호명읍 산합리 일대는 경상북도청 이전과 함께 조성된 신도시 지역으로, 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 곳입니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 근린생활시설, 주거단지, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.3. 상업적 잠재력

오피스텔은 업무 및 주거 겸용 시설로서 신도시 개발에 따라 수요가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재로서는 지역 내 상권이 성숙 단계에 이르지 않았을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 교육시설로는 호명초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 신도시 지역의 특성상 점진적으로 다양한 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 시세 대비 높은 총 투자 비용

감정가 63,000,000원에 인수해야 할 보증금 60,000,000원을 합하면 총 투자 비용이 123,000,000원에 달합니다. 이는 유사 면적의 최근 실거래가(약 6,100만원~6,200만원)보다 훨씬 높은 수준으로, 시세 차익을 기대하기 어렵습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하기 위해 검색한 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 예천 신도시 내 에비뉴시티 오피스텔로, 신도시 발전 가능성에 따른 미래 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 그러나 권리분석 결과, 현재 임차인이 보유한 60,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점이 매우 중요한 고려사항입니다. 이는 감정가와 유사한 수준의 금액으로, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용이 시세보다 현저히 높아질 수 있음을 의미합니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신도시 잠재력

개발 초기 단계의 신도시 지역에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 저평가된 경매가 (인수 보증금 제외 시)

인수해야 할 보증금을 제외한 실제 입찰가는 시세보다 매우 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건과 유사한 면적(24.38㎡)의 최근 매매 사례를 보면 2026년 3월 25일 6,100만원, 2026년 5월 23일 6,200만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 순수한 시장 가치를 약 6,150만원(평균)으로 추정할 수 있습니다.

낙찰자가 부담해야 할 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(60,000,000원)'입니다.

투자 수익을 고려할 때, 총 비용이 본건의 순수 시장 가치(약 6,150만원)를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

총 투자 비용 목표: 65,000,000원 (최근 시세에 약간의 여유를 둔 금액)

예상 입찰가 = 총 투자 비용 목표 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 65,000,000원 - 60,000,000원 = 5,000,000원

9.3. 주의사항

상기 예상 입찰가는 매우 낮은 금액이며, 이는 임차인 보증금 인수액이 물건 자체의 시장 가치를 초과하기 때문입니다. 실제 입찰 시 법원에서 정한 최저 입찰가(감정가의 80% 등)를 준수해야 하므로, 본 금액으로 입찰이 불가능할 수 있습니다. 해당 물건은 인수해야 할 보증금으로 인해 투자 위험이 매우 높으므로, 실제 입찰가를 결정하기 전에 철저한 권리 분석과 함께 총 투자 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.