나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11400 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 213-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "봉곡테마공원" 북측 인근에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남측하향 완경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 정방형 유사 토지로서, "단독주택 및 2종근린생활시설용 건부지등"으로 이용중 임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20) (모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외벽: 스톤코트 및 타일붙임등 마감, - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, - 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 청소년게임제공업의시설(실제: 음식점등) 2층 : 다가구주택(1가구) 및 사무소 3층 : 다가구주택(1가구)로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

귀제시목록상 기호(가) 1층은 청소년게임제공업의시설로 기재되어 있으나, 현황 음식점등 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 시건장치 및 거주인 부재등으로 외부에서 관찰 가능한 범위내에서 조사, 관찰 하였으며, 내부구조 및 내부마감재등은 건축물 현황도,동유형 건물의 일반적인 이용상황, 내부구조 및 마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물의 구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본개요

사건번호: 김천지원 2025타경11400 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 213-10 (신주소: 경상북도 구미시 봉곡로20길 29-4)

용도: 다가구주택, 단독주택, 제2종근린생활시설

감정가: 500,319,900원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 334.65㎡ (약 101.23평)

건물 제시외면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오케이저축은행 (등기부상 말소기준권리)

말소기준권리: 오케이저축은행 (2025년 09월 11일)

2.2. 건물 구조 및 이용현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

건물 이용상태:

* 1층: 청소년게임제공업의시설 (현황: 음식점 등)

* 2층: 다가구주택 (1가구) 및 사무소

* 3층: 다가구주택 (1가구)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 가스공급설비, 난방설비 등

공부와의 차이: 1층 용도가 공부상 청소년게임제공업시설이나 현황은 음식점 등으로 이용 중.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 "봉곡테마공원" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

1.1. 3.토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.1. 4.주변 시설

* 학교: 구미봉곡초등학교, 봉곡중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 공원: "봉곡테마공원"이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.1. 5.혐오시설 정보

주변 시설 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-21

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-12

대항력: 있음

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-29

대항력: 있음

1.2. 2.권리 분석 요약

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 오케이저축은행의 강제경매개시결정 등기(2025년 09월 11일)입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인이 3명 존재합니다.

* 이들의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 대항력의 존재는 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 따라서, 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 특성

본 물건이 위치한 봉곡동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 1층의 경우 현황 음식점 등으로 이용되고 있으며, 2층에는 사무실이 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.3. 2.상가 이용 현황

* 1층: 음식점 등으로 이용 중 (공부상 청소년게임제공업시설)

* 2층: 다가구주택 1가구 및 사무실

* 3층: 다가구주택 1가구

이러한 구성은 임대 수익 확보에 긍정적일 수 있으나, 상가 부분의 공실 위험은 항상 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 편의시설

봉곡테마공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2.교육 환경

단지 주변으로 구미봉곡초등학교, 봉곡중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다.

1.4. 3.교통 편의성

서측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접해 있으며, 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 주변 교통망을 통해 구미시 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

김 , 김 , 장 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 보증금 반환 요구 또는 명도 지연 등의 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 임차인과의 명도 협상이 중요합니다.

1.5. 2.건물 내부 상태

감정평가서상 건물 내부 마감재 등은 동유형 건물의 일반적인 이용 상황을 기준으로 기재되었으며, 구조 변경 및 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다. 현장 방문 시 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으므로, 입찰 전 내부 점검이 필요합니다.

1.5. 3.제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물(24.50㎡)이 포함되어 있습니다. 이는 매각 가치에 포함되지만, 실제 이용 및 철거/정비 필요성에 따라 추가적인 비용 또는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

1.5. 4.건물 1층 용도 불일치

건축물대장상 1층 용도가 청소년게임제공업시설로 등재되어 있으나, 현황은 음식점 등으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경, 행정 처분 등과 관련된 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동 소재의 제2종일반주거지역에 위치한 철근콘크리트 3층 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 봉곡테마공원 인근으로 주거 환경이 쾌적하며, 인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서의 부담은 예상되나 법적 인수 금액은 없는 상태입니다. 제시외 건물 포함 및 1층 용도 불일치 등 추가적으로 검토해야 할 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 임대 수요: 다가구주택 및 근린생활시설 구성으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지: 주거 선호 지역에 위치하며, 공원 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원인 점은 부담을 줄일 수 있으나, 철저한 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 최신 경매 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 명도 비용, 수리 비용, 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정해야 합니다. 투자자는 상기 감정가(500,319,900원)와 제시된 리스크 요인들을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 기준에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.