나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11392 [1] 경상북도 구미시 형곡동 294-2 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡중학교" 동측 인근에 위치하는 통칭 "정우아파트" 제5층 제501호 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제5층 제501호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11392 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 294-2 5층 501호 (통칭 "정우아파트")

용도: 아파트

건축물정보:

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호

사용승인일: 1991년 04월 18일

외벽: 몰탈위 페인트 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

2.3. 면적 정보

토지면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 71.01㎡ (약 21.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 면적 (전체): 1625.17㎡ (약 491.64평)

토지 전체 면적: 720.1㎡ (약 217.85평)

건축면적 (건물 외벽 기준): 311.41㎡ (약 94.23평)

세대수: 19세대

해당층: 5층

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다 [cite: Provided text].

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용 및 차량 운행에 불편함이 없는 편입니다. 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: Provided text].

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다 [cite: Provided text].

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑2: 우종민 (2001-08-09 소유권이전)

* 갑3: 백영자 (2007-03-15 소유권이전)

* 갑4: 이대형 (2012-12-05 소유권이전, 매매)

* 을9: 형곡새마을금고 (2022-06-15 근저당권, 33,600,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑5: 형곡새마을금고 (2025-09-09 임의경매, 24,910,580원, 말소)

등기부채권 총액: 33,600,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤영배

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-07-22

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 형곡중학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 상권의 영향도 일부 있을 것으로 보입니다. 구미시 형곡동 지역은 비교적 안정적인 주거 지역을 형성하고 있으며, 다양한 음식점 및 상점들이 입점해 있습니다 [cite: Provided text, 19].

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 형곡중학교 (인근)

* 구미시립중앙도서관 (인근)

그 외 다수의 초등학교 및 중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 간선도로 통과. 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

6.3. 자연 및 환경

금오산, 금오산도립공원, 금오산저수지 등이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 명도

임차인 윤영배 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 건물 노후도

1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과되었습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.3. 주변 환경

본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 산동면 지역에 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었으나, 해당 물건지와는 거리가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 30년 이상 경과된 연식에도 불구하고, 권리 관계가 깨끗하며 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 인근의 교육시설 및 자연환경 또한 쾌적한 생활을 지원합니다.

9. 투자 포인트

* 권리상 하자 없음: 모든 근저당 및 임의경매는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 명도 시 보증금 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 형곡동은 구미시 내에서도 선호도가 높은 주거 지역 중 하나입니다.

* 자연환경 접근성: 금오산 등 녹지 공간과의 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,000,000원입니다. 인수 보증금이 없으므로, 이를 기준으로 시장 시세, 건물의 상태, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 아파트 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다. (참고: 71.01㎡ 전용면적 아파트의 일반적인 분양면적은 약 90~99㎡ (27~30평) 범위로 추정됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.