나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11378 [1] 경상북도 구미시 옥계동 543 옥계에덴아파트 102동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 경상북도 구미시 옥계동 소재 ‘양포파출소’ 서측 인근에 위치하는 ‘옥계에덴아파트’ 제102동 제11층 제1101호 공동주택(아파트) 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 아파트 중 제11층 제1101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 1996.09.04. - 외벽 : 콘크리트위 몰탈 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 '아파트' 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 동측 하향 완경사지대에 계단식으로 평탄하게 조성된 대략 사다리형 이며, '아파트'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 남측 폭 20m 인도가 있는 4차로인 아스팔트포장도로, 남측 폭 10m 2차로인 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥계유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11378 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 543 옥계에덴아파트 102동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 77,300,000원

토지면적: 32.38㎡ (약 9.8평)

건물면적 (전용면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 옥계에덴아파트

사용승인일: 1996년 9월 4일

총 세대수: 1050세대 (자료 기준)

총 주차대수: 291대 (세대당 약 0.28대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 ‘양포파출소’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장 등이 인접해 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 20m의 인도와 4차로 아스팔트포장도로, 그리고 남측으로 폭 10m의 2차로 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 5일자 대구지방법원 김천지원 강제경매개시결정 (2025타경11378) 입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이수진

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 20일

확정일자: 2022년 6월 30일

배당신고일자: 2024년 7월 24일

대항력: 있음

* 등기부 요약

을구 5번: 주택임차권 (이수진), 100,000,000원, 2024년 7월 24일 접수. 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 5번 임차권 등기가 존재합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 지구

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업)에 속합니다.

* 주변 시설

단지 내 상가 이용이 가능하며, 근린생활시설, 학교(양포초등학교, 옥계유치원) 등이 인접해 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 검색 결과 상, 해당 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 내 다른 지역에서는 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 아파트 중 11층 1101호입니다.

* 설비 내역

도시가스, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

임차인 이수진 씨는 보증금 1억원에 대항력을 보유하고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미회수된 보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 위험이 있습니다. 본건 감정가가 임차인의 보증금보다 낮으므로, 유의 깊은 권리 분석 및 입찰가 산정이 필요합니다.

* 건축 연도

1996년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 30년이 경과하여 노후화 정도를 고려해야 합니다.

* 주차 공간

세대당 주차 공간이 부족한 편입니다 (총 291대/1050세대).

1.6. 종합 의견

본건 옥계에덴아파트는 구미시 옥계동의 생활권 내에 위치하며, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 1억원 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 부분입니다. 이는 본건의 감정평가액(77,300,000원)을 초과하는 금액이므로, 해당 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

구미시 옥계동은 형성된 주거 타운으로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 잠재력

적정 가격으로 매입할 경우, 장기적인 관점에서 실거주 및 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 관련 리스크 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(60㎡)의 아파트 거래가는 2026년 6월 기준 55,000,000원에서 87,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 본건의 감정가는 77,300,000원입니다.

하지만, 본 건은 1억원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 현재 감정가(77,300,000원)가 임차인의 보증금(100,000,000원)보다 낮다는 점은 이 위험을 더욱 부각시킵니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액 회수가 경매 절차를 통해 확실히 담보되지 않는다면, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 인수 금액을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 또는 최근 실거래가 하단에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 보증금 회수 가능성과 낙찰 후 예상되는 총 부담액을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. (이는 권리분석 전문가와 상의 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.