나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11362 [1] 경상북도 구미시 형곡동 OOOOO OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘구미여자상업고등학교’ 서측 인근에 위치하는 통칭 "일산맨션 제5층 제503호" 단위세대로서, 부근일대는 정비된 주택지대로서 소규모 아파트 및 다세대주택, 단독주택과 일부 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상5층건 중 5층 503호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지, 타일 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향의 완경사지대에 자체 지반 평탄하게 조성한 3필 일단의 가로장방형의 아파트부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호 구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11362 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사인슈프라자

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 213-2, 5층 503호 (일산맨션)

용도: 아파트

건축년도: 1990년 12월

감정가: 60,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적(지분): 45.32㎡ (약 13.71평)

건물면적(공급): 74.57㎡ (약 22.56평)

건물면적(전용): 제공되지 않음

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘구미여자상업고등학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주변은 잘 정비된 주택지대로, 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본 건의 토지는 북서측 하향의 완경사 지대에 위치하나, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있습니다. 3필지의 토지가 일단의 가로장방형 아파트 부지로 이용 중이며, 남동측으로는 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 5월 30일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(을5, 채권액 78,000,000원)입니다.

3.2. 등기사항 요약

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역으로는 2015년 5월 4일 강백은님으로, 2016년 5월 30일 장영남님으로 매매(121,500,000원)를 통해 이전되었습니다.

근저당권으로는 형곡새마을금고(2016-05-30, 78,000,000원)와 주식회사인슈프라자(2022-09-21, 25,000,000원)가 등기되어 있습니다.

임의경매 개시 결정은 2025년 8월 27일 주식회사인슈프라자(채권액 9,184,336원)에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 103,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 지상권 등 별도의 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

형곡동은 구미시의 주요 주거 지역으로, 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 본 물건지 인근에는 소규모 근린생활시설 및 상가들이 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 차량 이동 시 구미 시내 주요 상업 지구 접근성 또한 양호합니다.

4.2. 학교 및 교육 시설

본 건은 구미여자상업고등학교와 매우 근접한 위치에 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설은 차량으로 이동 시 편리하게 이용 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

본 건이 속한 일산맨션은 1990년 준공되어 연식이 있으나, 주변이 잘 정비된 주택지대에 속해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 5층 중 5층에 위치하여 층간 소음으로부터 자유로우며, 일조 및 조망 측면에서 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 1990년 준공되어 약 36년의 건축 연수를 경과하고 있습니다. 이에 따라 향후 예상치 못한 유지보수 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 지역 내 공급 물량

구미시는 지속적인 신규 아파트 공급이 이루어지고 있어, 구축 아파트의 경우 시세 상승이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 학교와 주택가로 이루어져 있어 쾌적한 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다. 주변 학군, 교통, 편의시설 이용이 용이하여 실수요자들의 관심이 예상됩니다. 다만, 건물 노후도 및 지역 내 신규 공급 물량 증가 추세는 고려해야 할 사항입니다. 감정가 6천만원은 현재 시세 대비 저평가 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사를 통해 투자가치를 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가 6천만원은 구미시 형곡동 소재 아파트의 현 시세 대비 매력적인 수준으로, 시세 차익을 기대해볼 수 있는 기회입니다.

8.2. 우수한 입지 조건

구미여자상업고등학교와 인접하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요자 확보가 용이합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 상의 하자가 없어 안심하고 투자할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 삼고 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위 (참고)

최근 구미시 형곡동 지역의 유사 아파트 매물 시세를 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 조건의 아파트가 약 65,000,000원에서 75,000,000원 범위에서 거래되거나 호가되고 있음을 확인했습니다.

이에 따라, 본 물건의 희망 입찰가로 68,000,000원을 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 13.3% 상승한 수준이며, 주변 시세와의 경쟁력을 확보하면서도 수익성을 고려한 가격입니다. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 반드시 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.