나이스옥션 법원경매 김천 2025타경470 [1] 경상북도 구미시 형곡동 113-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미시립도서관' 북서측 인근에 위치하는 '우림럭스 빌라 제4층 제401호' 단위세대로서 주위일대는 단독 및 다세대주택, 아파트, 소규모 점포 및 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 촐입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호(현지 501호로 통용) 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등 바닥 : 장판지깔지, 타일 마감 등 창호 : 샤시창호

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 '다세대주택'부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : - 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고 하였음. - 본건의 현지호칭은 '우림럭스빌라'이며 현재 사용중인 호수는 '501호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 김천지원 2025타경470(1) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 형곡새마을금고입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상북도 구미시 형곡동 113-2이며, 4층 401호(현지 501호로 통용)에 위치한 다세대주택으로, '우림럭스 빌라'로 불립니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 54,000,000원입니다.

토지 면적은 56.74㎡ (약 17.17평)이며, 건물 면적은 78.73㎡ (약 23.82평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미시립도서관' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 점포 및 근린상가 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 1991년 8월 9일 오재연에게 이전되었고, 2015년 9월 24일 이대형에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 4월 20일자 형곡새마을금고의 근저당권(채권액 58,500,000원)입니다.

현재 본건은 2025년 9월 5일자 형곡새마을금고의 임의경매 개시결정(채권액 42,846,230원)으로 진행 중입니다.

등기부 채권 총액은 58,500,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 김 (김진녕) 임차인이 거주 중이며, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원에 2019년 1월 21일 전입하였습니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 소재한 형곡동 일대는 단독주택, 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 일부 소규모 점포 및 근린상가가 분포하고 있습니다.

4.2. 시장 동향 (매매/임대)

최근 인근 지역의 유사한 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 34,000,000원에서 62,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적은 78.73㎡(약 23.82평)이며, 감정가는 54,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 76.255㎡ 면적의 주택과 유사한 가격 수준이며, 69.88㎡ 면적의 주택보다는 낮은 가격에 형성되어 있습니다.

건축 연도(1991년)를 고려할 때, 유사 연식의 다른 매물(1989년, 1991년 건축)의 거래 가격(34,000,000원 ~ 62,000,000원)과 비교 시, 본건의 감정가가 시장 가치 대비 잠재력이 있을 수 있습니다.

별도의 전월세 시세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 임대 시장을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조로, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 개별 난방 시설이 구비되어 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 구조 및 마감 상태를 상세히 확인하지 못했습니다.

5.2. 편의/주거 시설 및 기타 환경

'구미시립도서관'이 인접해 있어 교육 및 문화 생활에 이점이 있습니다. 주변에 다양한 생활 편의시설과 근린상가가 분포하여 주거 생활이 편리합니다. 주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 사항

현장 방문 시 내부 상태를 상세히 확인하지 못하였으므로, 실제 주택의 내부 상태 및 하자 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)에 해당하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 54,000,000원은 시장 가치 대비 경쟁력 있는 수준으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 생활 편의시설이 풍부한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 비교적 최근에 거래된 유사 면적의 주택 가격과 비교 시, 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 명도 완료 후 즉시 임대 수익 또는 거주가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 57,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.