나이스옥션 법원경매 김천 2025타경450 [1] 경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 3층314호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 김천혁신도시내 KTX 김천구미역 북동측 인근에 위치하는 '더스퀘어 상가 3층 314호 구분상가'로서 부근일대는 혁신도시내 노변상가, 아파트단지, 상업나지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장, KTX역사 등이 소재하여 간선도로 및 교통시설 접근성 등 제반 교통상황 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층, 지상5층건 내 3층 314호 단위 구분상가로서 - 사용승인일자: 2016.10.10 - 외벽 : 복합판넬, 외장강판, 인조석 등 - 내부 : 콘크리트바닥코팅, 내장마감재 등 - 창호 : 샷시유리창호, 강화유리문 등 입니다.

이용상태

더스퀘어 3층 314호 단위상가(다솜생태체험관)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 소방설비, 승강기 및 에스컬레이터 설비, 천정 부착형 시스템 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 상가는 남측 및 서측으로 폭 약 20~25미터(왕복 3~4차선)의 포장도로와 각각 접하는 각지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2016-03-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03) (중로1-혁신8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-03-17)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 혁신도시개발예정지구(2016-03-17){혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법}

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경450 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 율곡동 1123번지, 더스퀘어 3층 314호 (도로명 주소: 경상북도 김천시 혁신2로 15)

* 용도: 문화 및 집회시설 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등 복합 용도)

* 감정가: 645,000,000원

* 토지면적: 108.83㎡ (약 32.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOO (근저당권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 김천시 율곡동에 위치한 김천혁신도시 내 KTX 김천구미역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 혁신도시 내 노변상가, 아파트단지, 상업나지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장과 KTX 김천구미역이 소재하여 간선도로 및 교통시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 상가는 남측 및 서측으로 폭 약 20~25미터(왕복 3~4차선)의 포장도로와 각각 접하는 각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당 (서청도농업협동조합, 2021.12.13. 접수, 600,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구충만

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023.02.20.

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 2,270,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 KTX 김천구미역 인근 김천혁신도시에 위치한 상가 건물로, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 '다솜생태체험관'으로 이용 중이며, 건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 김천혁신도시 내 상가 공실률이 약 43%에 달한다는 분석이 있으나, KTX역세권 중심 상권은 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* KTX 김천구미역 및 다수의 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 김천혁신도시는 계획된 자족형 신도시로서, 행정기관, 편의시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 일부 상권에서는 점심 시간 외 유동인구가 제한적이고 공실이 많은 현상이 나타나고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 김천혁신도시 내 상가 공실률이 높다는 점은 임대 수익률 및 공실 위험에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

* 건물 전체의 채무 총액이 상당하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

* KTX 김천구미역 명칭 및 정차 위치를 둘러싼 지역 간 갈등이 있었으며, 향후 지역 발전 관련 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 개발 계획 및 인근 시설에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 KTX 김천구미역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 복합 용도로 활용 가능한 잠재력을 지닌 상가입니다. 우수한 교통망과 혁신도시 내의 인프라를 기반으로 미래 가치가 기대됩니다.

* 그러나 높은 상가 공실률과 상당한 채무 총액은 주요 고려 사항입니다. 매각 후 임대차 시장 동향 및 해당 상권의 활성화 가능성을 면밀히 분석하여 신중한 투자를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 김천구미역 역세권으로 탁월한 교통 접근성.

* 김천혁신도시 중심상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성 높음.

* 문화 및 집회시설, 근린생활시설, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어(인수 보증금 합계 0원), 감정가 645,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 김천혁신도시 내 상가 공실률 등 상권 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.