나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1101 [1] 대구광역시 동구 지묘동 500 지묘화성명산타운 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 '지묘초등학교' 북측 인근에 위치하는 '지묘화성명산타운' 제102동 제1층 제101호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 임야, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 대체포 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 제101동 제1층 제101호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벅: 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 장판지깔기 및 타일 등 마감, - 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-12-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-08-22)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호)<대구 광역시문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기 재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람, 일련번호(2): 제2종일반주거지역 , 고도지구(해발110M이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(2021 -12-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018- 08-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(기념물 제 1호)<대구광역시문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1101 (1)

소재지: 대구광역시 동구 지묘동 500 지묘화성명산타운 102동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 106,000,000원 (1억 6백만원)

건축년도: 1994년 7월 25일 사용승인

토지면적: 24.67㎡ (약 7.47평) - 토지 공유 지분

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) - 전용면적 (분양면적 정보는 불명확)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 지묘동 소재 '지묘초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 임야, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 단지는 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역, 고도지구(해발110M 이하) 등에 해당합니다. (추가기재: 하천구역 관련 사항은 건설과 문의 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 4월 23일자 농협은행주식회사 근저당 (43,200,000원)입니다.

등기사항 요약:

* 갑1: 김일용 소유권이전 (1997.09.25)

* 을7: 농협은행주식회사 근저당 (2014.04.23, 43,200,000원) - 말소기준권리

* 을8: 농협은행주식회사 근저당 (2014.11.06, 42,000,000원)

* 갑3: 김경남외 6명 상속 소유권이전 (2025.09.02)

* 갑4: 농협은행주식회사 임의경매개시결정 (2025.09.05, 53,018,772원)

총 등기부채권액: 85,200,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 위 임차인 정보는 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등은 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가보다는 인근 주거 지역의 생활 편의시설을 이용하는 형태의 상권을 가집니다.

주요 편의시설로는 학교(지묘초등학교) 및 근린생활시설 등이 있으며, 대규모 상업 시설까지의 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 등이 있어 지역 개발 및 건축 관련 제한 요소가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 지묘초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주거단지: 화성명산타운은 총 218세대 규모의 아파트로, 1994년 준공되어 현재 약 32년차 되었습니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 본건 아파트 단지 전체적으로 총 100대(지상 6대, 지하 4대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1994년 준공으로 건물 연식이 30년 이상 되어 내부 시설 노후화로 인한 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자 점유 여부 및 명도 관련 분쟁 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황은 별도 확인 필수)

토지이용계획상 제약: 고도지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등으로 인해 향후 건물 증개축 및 재건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

호수 정보 불일치: 제공된 소재지상 '1층 101호'이나, 등기부 전유부 상으로는 '102동 1010호, 10층'으로 표기된 정보 간의 명확한 불일치가 있습니다. 이는 현장 방문을 통한 철저한 실사와 소유주 및 점유자 면담을 통해 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 지묘동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 채권들은 낙찰 시 대부분 소멸되므로, 법률적인 권리 취득에는 비교적 안전할 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화, 임차인 정보의 불확실성, 그리고 등기부상 정보와 실제 물건 정보 간의 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1층이라는 점과 감정가, 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

권리관계 명확성: 법원 경매를 통해 진행되므로, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

지역 내 주거 수요: 대구 동구 지묘동 일대의 주거 수요를 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(59.91㎡) 7층: 90,000,000원 (2025년 11월 22일)

감정가: 106,000,000원

본건은 1층 아파트이며, 최근 실거래가(90,000,000원)와 감정가(106,000,000원) 사이에 차이가 존재합니다. 7층 거래가 9,000만원에 이루어진 점을 감안할 때, 1층의 선호도 및 현 시세 추이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 권리상 인수 금액은 없으나, 명도 비용 등 추가적으로 발생할 수 있는 비용을 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 약 98,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 제안 입찰가: 100,000,000원 (백만원)

본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.