나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1113 [1] 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 751-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 '속칭 봉학저수지' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농촌취락, 소규모 공장, 전원주택, 마을주변 농경지, 야산 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정, 간선도로 접근성, 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

북향 완만한 경사지대에 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성한 기호(1): 다각형의 토지로서, 근린생활시설(사무소,창고) 건부지로 이용중 기호(4): 부정형의 토지로서, 농경지(전)으로 이용중 기호(5): 장방형의 토지로서, 지상에 측백나무 묘목 다수가 식재된 농경지로 이용중 기호(6): 부정형의 토지로서, 잔듸 등으로 조성된 농경지(전기타)로 이용중 기호(7): 자루형의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,7): 북동측으로 폭 약 4~5미터의 포장된 도로, 기호(4): 서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장된 진입도로, 기호(5): 북측으로 폭 약 4~5미터 포장도로, 서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장된 진입도로와 각각 접하는 각지, 기호(6): 지적도상 맹지이나 동일인 소유의 인접필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5,6,7) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역-전축종제한지역) {가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 별첨 '사진용지'와 같이 기호(5) 지상에는 조경수(측백나무 다수)가 식재 되어 있어 토지에 포함평가 하였으며, 기호(7) 지상에는 이동식 컨테이너 1동이 소재하나 철거 및 이동이 용이한바 평가에서 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가); 경량철골조 판넬지붕 단층으로 사용승인일: 2022.11.22 외벽: 징크판넬마감 등 내벽: 벽지도배, 내장마감재, 타일 등, 천정: 텍스붙임 등 바닥: 에폭시, 내장마감재, 일부 타일 등 창호: 샷시유리 창호 등 3(나); 일반철골조 판넬지붕 단층으로 사용승인일: 2022.12.8 벽체: H-Beam 기둥에 외장판넬 마감 등 내부: 칼라하드너, H-Beam Truss 노출 등으로 층고 약 5미터 창호: 샷시유리 이단창호, 판넬행거도어 등 8(다); 철근콘크리트조 슬래브위 징크판넬지붕 지하1층/지상1층 주택건물로서 사용승인일: 2022.12.8 외벽: 롱브릭 벽돌마감 등 내부: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등 창호: 샷시유리 창호 등

이용상태

2(가): 근린생활시설 사무소 (사무실, 회의실, 화장실 등) 3(나): 근린생활시설 창고 (창고, 화장실 등) 8(다): 지하1층: 단독주택(반지하 차고, 창고 등) 1층: 단독주택 입니다.

설비내역

2(가): 위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템설비 등 3(나): 위생설비, 급배수설비 등 8(다): 위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(주택 부합구조)이 소재하여 개략적으로 면적 실측사정하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 4-6. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
목록7. 지상에 소재하는 이동색 컨테이너 평가 및 매각 제외
고만복 소유 부동산에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받은 추심채권자라는 주식회사 현대배관에서 2026. 5. 15자 참고서면 제출(임차인 주식회사 에스에이테크는 보증금 8,000만원 반환 의무 있으며 낙찰자가 전액 인수해야 한다는 주장 및 이를 매각물건명세서에 반영 요청하는 내용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1113 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 751-3

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 1,512,973,330원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

3물건 상세정보

토지 면적: 3,688.00㎡ (약 1,115.7평)

건물 면적: 599.09㎡ (약 181.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 40.30㎡ (평가 및 매각에서 제외된 컨테이너 외)

2. 입지조건

3주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 '속칭 봉학저수지' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농촌취락, 소규모 공장, 전원주택, 마을 주변 농경지, 야산 등으로 형성되어 있습니다.

4교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정, 간선도로 접근성, 교통시설 접근성 등 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

인접 도로 상태:

* 기호 (1,7) 토지: 북동측으로 폭 약 4~5미터의 포장된 도로 접함.

* 기호 (4) 토지: 서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장된 진입도로 접함.

* 기호 (5) 토지: 북측으로 폭 약 4~5미터 포장도로, 서측으로 폭 약 6미터 콘크리트 포장된 진입도로 접함.

* 기호 (6) 토지: 지적도상 맹지이나 동일인 소유의 인접 필지를 경유하여 진출입 가능.

5토지 이용 현황

* 기호 (1): 근린생활시설(사무소, 창고) 건부지 이용 중.

* 기호 (4): 농경지(전) 이용 중.

* 기호 (5): 농경지(측백나무 묘목 다수 식재) 이용 중.

* 기호 (6): 농경지(잔디 등) 이용 중.

* 기호 (7): 단독주택 건부지 이용 중.

6토지이용계획 및 제한 상태

기호 (1,4,5,6,7) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역 (전부제한구역 - 전 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

4등기부 현황

* 토지:

- 공유자전원의지분전부이전 (1992-01-27, 이영수)

- 소유권이전 (2021-09-10, 고만복)

- 근저당권 (2024-06-27, 신한은행, 금960,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정 (2025-09-09, 신한은행, 804,430,026원)

* 건물:

- 소유권보존 (2022-12-16, 고만복)

- 근저당권 (2024-06-27, 신한은행, 금960,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정 (2025-09-09, 신한은행, 804,430,026원)

5말소기준권리

2024년 6월 27일자 신한은행 근저당권 (을14, 을4)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

6인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인 현황 참조)

7임차인 현황

* 임차인: (주)에스에이테크

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-16

대항력: 있음

비고:

8채권자 및 채무자 관련 사항

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 채무자: 고만복 (소유자)

* 주식회사 현대배관은 고만복 소유 부동산에 대해 채권압류 및 추심명령을 받은 추심채권자이며, 2026년 5월 15일자 참고서면을 통해 임차인 (주)에스에이테크의 보증금 8,000만원 반환 의무가 있으며 낙찰자가 이를 전액 인수해야 한다는 주장을 제출하였습니다. 이는 임차인 현황의 보증금 3,000만원과 상이하므로, 낙찰 시 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

5주변 상업 시설 현황

본건은 농촌 취락지역과 전원주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 근린생활시설(사무소, 창고)이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대규모 상권이라기보다는 지역 기반의 소규모 상업 활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

6시설 용도 및 특성

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 그리고 단독주택으로 이용되고 있어 복합적인 용도로 활용 가능합니다. 신축 건물이므로 내부 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6주변 편의시설

농촌 지역 특성상 대규모 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 하지만 '속칭 봉학저수지' 인근의 자연환경을 누릴 수 있으며, 주변 마을 및 소규모 상가, 공장 등에서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

7대항력 있는 임차인 관련 분쟁

임차인 (주)에스에이테크는 대항력이 있으나, 보증금액에 대한 채권자의 주장(8,000만원)과 임차인 현황(3,000만원) 간 차이가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금액에 대한 분쟁으로 이어질 수 있으며, 실제 인수 금액은 8,000만원이 될 가능성도 배제할 수 없습니다.

8농지 취득 관련 서류 미비 가능성

토지 중 일부가 농경지로 이용되고 있어, 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 증명서 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

9토지 현황 변경 및 원상 회복 명령 가능성

농지 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상 회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

10유동화 물건의 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 관리 및 매각 절차에서 일반 물건과 다소 다른 진행 방식을 보일 수 있습니다.

11제시외 물건(컨테이너) 제외

목록 7번 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

8물건의 강점

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축에 속하여 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

* 근린생활시설(사무소, 창고)과 단독주택으로 구성되어 복합적인 활용이 가능합니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용의 유연성이 있습니다.

9물건의 약점

* 대항력 있는 임차인의 보증금액 상이로 인한 인수 금액 불확실성이 가장 큰 리스크입니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무 및 관련 규정 준수 필요성이 있습니다.

* 주변 개발 상황 및 시세 변화에 따른 잠재적 가치 변동 가능성이 있습니다.

10총평

본 물건은 신축 건물을 포함하고 있으며 복합적인 용도로 활용 가능한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금액 분쟁 가능성과 농지 관련 규제 준수 등 명확히 해결해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 입찰가격을 산정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

9토지 활용 가치

총 3,688㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 증축 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 계획관리지역이라는 점도 긍정적입니다.

10건물 신축 연도 및 용도

2022년에 사용 승인된 신축 건물(근린생활시설, 단독주택)은 별도의 대규모 수리 없이 바로 사용 수익이 가능하거나 거주 목적으로 활용할 수 있습니다.

11잠재적 시세 상승 가능성

주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화 등 외부 요인에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10시세 분석

본 물건의 감정가는 1,512,973,330원입니다. 최근 신축된 건물의 가치와 넓은 토지를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 보입니다. 다만, 상술한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제(최대 8,000만원 인수 가능성)와 농지 관련 규제 리스크를 고려해야 합니다. 일반적으로 이러한 불확실성이 있는 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 안정적입니다.

주변 유사 부동산의 시세 정보가 부족하나, 감정가에서 임차인 보증금 인수 가능 금액(8,000만원)과 법적 리스크 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

11예상 입찰가 산정

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 입찰 전략을 추천합니다.

감정가: 1,512,973,330원

잠재적 인수 보증금: 80,000,000원 (최대치 가정)

리스크 감안 할인율: 10~20% (보수적 접근)

이를 바탕으로 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서, 잠재적 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 1,200,000,000원 ~ 1,360,000,000원

최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 조사(현장 답사, 임차인 면담 가능 시) 결과에 따라 조정해야 합니다. 특히 임차인 보증금 관련 분쟁은 가장 큰 변수이므로, 입찰 전 반드시 관련 정보를 명확히 확인하거나, 최악의 경우를 가정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.