나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9188 [1] 대구광역시 수성구 범어동 397-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

제반 교통시설과의 접근성 등을 고려할때 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

토지(2) 가각정리된 정방형의 토지로서, 남하향의 경사지를 자체지반 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지(3)은 남하향 경사지로 현황도로입니다

인접 도로상태

토지 (2)는 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 (3)은 현황도로 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지(2,3) 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아일랜드 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘트 벽돌조 경사지붕 단층 사용승인일 : 1977.12.16 외 벽 : 드라이비트 마감 및 벽돌 붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 주택제반설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 등기사항전부증명서 미등재 소유미상의 건물 (기호㉠, 기호㉡)이 소재합니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 건물(1)은 세멘와즙이나, 현황 경사지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 지분매각.
공유자 우선매수신고는 공유자 유영숙 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9188 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 397-28

용도: 단독주택

감정가: 137,752,220원

토지면적: 447.80㎡ (약 135.5평)

토지지분: 44.11554㎡ (약 13.3평)

건물면적: 97.19㎡ (약 29.4평)

건물지분: 17.67㎡ (약 5.3평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 지분매각. 공유자 유영숙 1회에 한하여 공유자 우선매수신고 행사 가능.

건축물 정보:

- 주구조: 시멘트벽돌조

- 지붕: 기와

- 사용승인일: 1977.12.16

- 총면적: 97.19㎡ (약 29.4평)

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 제반 교통시설과의 접근성은 보통 수준이며, 북측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 04일 유니애대부유한회사 신청 강제경매 (갑5)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유영숙

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2005-04-04

- 대항력: 있음

- 비고: 공유자이며, 우선매수 신고 가능. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 추정애

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1978-08-15

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 공유자인 유영숙 씨가 1회에 한해 공유자 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대구 수성구 범어동의 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 형태를 보입니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월~6월 기준):

- 테라스하임 (연립, 2014년 준공, 49.8㎡): 12,000만원 (평당 약 800만원)

- 우성빌라 (다세대, 2014년 준공, 72.24㎡): 27,399만원 (평당 약 1,250만원)

- 에덴 (연립다세대, 1980년 준공, 71.07㎡): 26,000만원 (평당 약 1,210만원)

* 종합 분석: 본 물건은 단독주택의 지분매각이며, 건물 연식이 오래되었고, 주변의 빌라/연립 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 범어동의 높은 주거지 시세를 감안할 때 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 학군: 범어초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보상 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 부동산 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 단독으로 부동산을 사용할 수 없고 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 유영숙 씨가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 방식으로 소유권 확보 과정이 변경될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1977년 사용승인된 건물로 노후도가 높아 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 등기부등본에 미등재된 소유 미상의 건물이 소재하므로, 이에 대한 법적, 행정적 처리 방안을 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동의 우수한 입지에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 학군 및 주거 환경은 양호하나, 지분 매각, 건물 노후, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 복합적인 요인으로 인해 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 특히 명도 관련 리스크와 공유자와의 관계 설정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구 수성구 핵심 주거지인 범어동에 위치합니다.

* 토지 가치: 높은 지가 수준을 가진 지역의 토지 지분으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 임차인 보증금이 0원이라는 점은 명도 비용 부담을 줄일 수 있는 요인이 될 수 있습니다 (단, 철저한 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 137,752,220원

* 토지면적: 447.80㎡ (약 135.5평)

* 건물면적: 97.19㎡ (약 29.4평)

* 주변 시세: 인근 연립/다세대 시세는 평당 약 800만원 ~ 1,250만원 수준입니다.

* 분석: 본 물건은 단독주택 지분매각으로, 건물 노후 및 임차인, 공유자 우선매수 등의 특수성을 고려해야 합니다. 감정가 대비 낮은 낙찰가율 적용을 추천합니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원 (1억 500만원)

- 이는 감정가의 약 76% 수준으로, 보수적인 관점에서 접근한 금액입니다.

- 공유자 우선매수 신고 가능성, 명도 관련 불확실성 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.