나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9222 [1] 대구광역시 수성구 시지동 600 고산역화성파크드림 101동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동에 소재(매호중학교 남서측 인근)하는 구분소유부동산(아파 트)인‘고산역화성파크드림 101동 18층 1802호(집합건축물대장상 전유부분면적: 84.8338㎡, 계단식, 남서향)' 단위세대로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역 (고산역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트스라브지붕 101동 18층 1802호 단위 세대로서, -사용승인일자: 2019.12.24. -외벽: 화강석 및 몰탈위 페이트 마감 등 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 바닥재 및 기타 바닥타일 마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음 .

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '근 린생활시설 및 아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 왕복 8차선, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선도로에 각 접하 고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로2류(폭 8m~ 10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시지하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기타: 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 현장에 표기된 해당호에 의거, 주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기 바랍니 다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9222 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지

구 주소: 대구광역시 수성구 시지동 600 고산역화성파크드림 101동 18층1802호

신 주소: 대구광역시 수성구 달구벌대로 3122 (시지동)

1.3. 건물 정보

건물명: 고산역 화성파크드림

동/호수: 101동 18층 1802호

용도: 아파트

사용승인일: 2019년 12월 24일

총 층수: 20층

총 세대수: 112세대

1.4. 면적 정보

토지면적: 39.65㎡

토지 지분: 39.6534㎡

건물면적 (전용면적): 84.83㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.8338㎡

1.5. 감정가

489,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동에 위치하며, 매호중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다 [cite: user input]. 부근은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 배후의 일반 주택지대(주상용, 단독, 다가구, 아파트 등)로 형성되어 있습니다 [cite: user input, 5].

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 원활하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스정류장과 대구도시철도 2호선 고산역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본 아파트 단지는 북동측으로 왕복 8차선, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다 [cite: user input].

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로) 등의 도로 관련 도시계획시설이 있습니다 [cite: user input]. 또한, 가축사육 제한구역 및 상대보호구역(시지하늘유치원)에 해당합니다 [cite: user input].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 중평새마을금고의 근저당권(을1, 채권최고액 300,000,000원)입니다 [cite: user input]. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다 [cite: user input].

3.2. 인수되지 않는 권리

을1 근저당권, 을2 주택임차권(채권액 400,000,000원), 갑3 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자이므로 본 매각으로 인해 소멸됩니다 [cite: user input]. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최교상)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 26일

* 확정일자: 2022년 05월 03일

* 배당신고일자: 2024년 07월 26일

* 대항력: 없음 [cite: user input]

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 400,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다 [cite: user input]. 다만, 임대차 관계의 상세 내용 및 현황에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부상 총 채권액

등기부상 채권 총액은 700,000,000원입니다 (을1 근저당 300,000,000원 + 을2 주택임차권 400,000,000원) [cite: user input].

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대에 접해 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: user input].

4.2. 주변 주거 환경

배후에는 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 다양한 형태의 일반 주택지대가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다 [cite: user input].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대구도시철도 2호선 고산역과 다수의 시내버스 정류장이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대구노변초등학교, 대구시지초등학교, 대구고산초등학교 등이 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 시지하늘유치원과 인접하여 보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: user input].

5.3. 건물 내부 시설

본 아파트는 위생, 급배수, 화재 설비, 엘리베이터, 도시가스 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다 [cite: user input]. 건물 구조는 철근콘크리트조로, 2019년 12월 24일에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 및 현장 조사 제한

감정평가서에 따르면 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 관계인 부재로 인해 내부 조사가 제한되었습니다 [cite: user input]. 따라서 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 상세한 파악은 입찰 전 현장 방문 등을 통해 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 제한 사항

토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)가 저촉되는 부분이 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다 [cite: user input].

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 시지동의 신축급 아파트로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 시세 및 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 신축급 아파트 (2019년 사용승인)

* 대구도시철도 2호선 고산역 역세권 아파트

* 수성구 내에서 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 분석상 안전

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 권리 관계

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 489,000,000원을 기준으로 신중하게 접근할 수 있습니다. 주변 실거래가 및 KB 시세 등을 참고하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재 KB시세 일반가 4억 5,000만원 ~ 4억 7,000만원 수준을 고려했을 때, 적정 입찰가는 감정가를 하회하는 선에서 결정될 가능성이 있습니다. (본 예상 입찰가는 정보 제공 목적이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.