나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9195 [1] 대구광역시 동구 도동 90-3 에이,비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 "통칭) 자연빌라 제에이동 제2층 제201호(전유면적: 76.5㎡)"단위세대로서, 부근 일 대는 단독·다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 생활편의시설과 의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 일반차량의 진·출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재 하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제2층 제201호 단위세대로서, 외벽: 타일마감, 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "다세대주택"으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현황 "다세대주택부지"입 니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소 음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추 가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9195 (1)

소재지: 대구광역시 동구 도동 90-3 에이,비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 66.44㎡ (약 20.1평)

토지지분: 66.4352㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.50㎡ (약 23.1평)

건물지분: 76.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소화신용협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 생활 편의시설과의 접근성이 좋아 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 일반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다. 남측으로 폭 약 5m의 도로에 접해 있습니다. 토지는 접면 도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)에 해당합니다. 또한, 하천구역에 대한 사항은 건설과 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 소화신용협동조합의 근저당권(108,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 하여 이후에 등기된 모든 권리(가압류 3건, 임의경매 1건)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인되는 채무 총액은 198,115,501원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권이 등록된 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 전반적으로 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 남측으로 5m 도로에 접해 있으며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 행정복지센터 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층에 해당하며, 위생, 급배수, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건축물대장 정보 불일치 가능성: 제공된 전유부 정보에서 'B동 1층'으로 기재되어 있으나, 최초 물건 정보에서는 '에이,비동 2층 201호'로 기재되어 있습니다. 또한, 가장 최근 거래 사례인 '자연A동' 거래 정보와 종합적으로 고려할 때, 정확한 층수 및 동 정보를 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 도시계획상 제한: 고도지구(5층 이하), 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 미등기 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아, 혹시 모를 미등기 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 도동에 위치한 다세대주택으로, 대부분의 등기된 권리가 말소되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 하지만 임대차 관계의 불확실성, 건축물대장 정보와 최초 물건 정보 간의 불일치 가능성, 그리고 다수의 도시계획상 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와 감정가, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 최근 거래 사례: 동일 건물(자연A동)의 유사 면적 물건이 2025년 6월 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 건물인 '자연A동'의 76.5㎡ 면적 물건이 2025년 6월 70,000,000원에 거래된 점과, 비교적 유사한 면적의 '팔공빌라트' 물건이 2023년 11월 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 가치는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다. 다만, 감정가는 102,000,000원으로 책정되어 있어, 시장 상황 및 물건 상태에 따라 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황과 최근 거래 사례를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재까지 조사된 바로는, 본 물건 주변에 명확하게 드러난 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.