나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1088 [1] 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 각북면 남산리 소재 '남산마을' 남측 인근에 위치하며 주위일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 부정형의 평지로서 '단독주택'부지임. 본건 2) : 부정형의 평지로서 '휴경지'임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(남산천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 3) : 경량철골구조 경사판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 치장벽돌마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일마감 바닥 : 강마루 및 타일마감 창호 : 샤시창호

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, LPG가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1088 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (건물 제시외면적 12.00㎡)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 335,745,200원

토지면적: 658.00㎡ (약 199.05 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.56㎡ (약 30.11 평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 각북면 남산리 소재 '남산마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 마을 주변 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접해 있어 차량 통행에 불편함은 없습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 보전관리지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대사육제한지역, 전 축종), 소하천구역(남산천), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호) 등 관련 법률에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약 (토지)

소유권 이전: 김보섭(증여), 김정섭(증여), 김정섭(공유물 분할)

근저당권: 서청도농업협동조합 (104,000,000원, 2021-05-04), 서청도농업협동조합 (250,000,000원, 2022-12-16)

가압류: 서청도농업협동조합 (5,222,131원, 2025-06-19)

임의경매: 서청도농업협동조합 (301,793,981원, 2025-09-09)

토지 등기부채권 총액: 359,222,131원

3.2. 등기부 현황 요약 (건물)

소유권 보존: 김정섭 (2023-03-15)

근저당권: 서청도농업협동조합 (104,000,000원, 2023-04-27), 서청도농업협동조합 (250,000,000원, 2023-04-27)

가압류: 서청도농업협동조합 (5,222,131원, 2025-06-19)

임의경매: 서청도농업협동조합 (301,793,981원, 2025-09-09)

건물 등기부채권 총액: 359,222,131원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 16일 접수된 서청도농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류(을10), 임의경매(을11) 등은 매각으로 소멸됩니다.

이전 소유권 이전 및 증여와 관련된 사항은 권리 분석에 있어 직접적인 인수 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

별도로 파악된 임차인은 없습니다. 다만, 건물 및 토지에 대한 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자 존재 여부 및 임대차 관계를 별도 확인하시는 것이 좋습니다.

3.5. 주의사항 및 특이사항

매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

제시외 건물(건축물대장상 면적 12.00㎡)은 본건에 포함하여 매각되므로, 현장을 방문하여 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 농경지와 임야가 인접한 전형적인 농촌 마을 주택지대에 위치하고 있습니다.

따라서, 활성화된 상업 시설이나 상권은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 생활편의시설

가까운 거리에 대규모 편의시설이나 문화시설이 밀집해 있지 않을 가능성이 높습니다.

주요 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 자료에 따르면, 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

지역 특성상 단독주택, 농경지, 임야가 주를 이루는 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

토지가 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

토지 및 건물에 대한 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 임차인이 나타날 가능성이 있음을 의미하며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

5.3. 제시외 건물

등기부상 또는 건축물대장상 별도로 등재되지 않은 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

해당 제시외 건물의 현황, 용도, 철거 가능성 등을 현장 확인 시 반드시 점검해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경상북도 청도군 각북면의 조용한 마을에 위치한 단독주택입니다.

토지 면적이 비교적 넓고, 건물 자체는 경량철골구조 단층으로 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

권리관계는 채권자의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 보전관리지역 등의 토지 이용 제한과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

자연환경이 좋은 곳에 위치하나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 658.00㎡ (약 199.05 평)의 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 계획을 세울 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하부의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 조용한 주거 환경: 전원생활이나 조용한 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석 (제한적 정보 기반)

제공된 자료만으로는 주변 실거래가 및 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

본건의 감정가는 335,745,200원이며, 이는 해당 물건의 객관적인 가치 평가를 위한 기준이 됩니다.

토지이용계획상 제한사항 및 임대관계 미상이라는 점을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 359,222,131원으로, 감정가와 채권 총액을 비교했을 때 시세가 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 제시

현재 제공된 정보와 감정가를 기준으로 할 때, 보수적인 시각에서 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

적정 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 향후 개발 가능성, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

단, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 외 추가적인 인수 부담은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.