나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1109 [1] 경상북도 영천시 서산동 563 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 서산동 소재 '서산마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 '농지, 단독주택, 임야 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1)(2):본건까지 소형차량접근 가능하며 간선도로와의 거리 등을 고려할때 제반교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북서하향 완만한 경사지대내의 사다리형에 유사한 부정형토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 '휴경지'임. 기호(2): 북하향 완만한 경사지대내의 부정형토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 '휴경지'임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(2): 서측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(일반형), 가축사육제한구역 (2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)(사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1109 (1)

* 소재지: 경상북도 영천시 서산동 563

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 113,769,000 원

* 토지면적: 1907.00 ㎡ (약 576.87 평)

* 토지 제시외면적: 0.00 ㎡

* 건물면적: 0.00 ㎡

* 건물 제시외면적: 0 ㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

* 주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 영천시 서산동 소재 '서산마을' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

1.1. 3.접근성

* 주변 도로망을 통해 소형 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 4.주변 환경

* 본건은 영천시 서산동에 위치하며, 이는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변에는 농지와 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 인근에 발달하지 않은 것으로 파악됩니다.

* 영천 시내를 이용해야 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 2019-03-04 한국농어촌공사 근저당권 (150,430,000원)

* 소유권보존: 1981-02-24 최칠식

* 소유권이전(상속): 2025-08-26 최재근 외 3명

* 임의경매개시: 2025-09-09 한국농어촌공사 (39,043,730원)

* 등기부채권 총액: 150,430,000원

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 잔금 납부 전 실제 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 있음 (개요 미기재)

* 물건명세서에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농지(전)로서, 지역적 특성상 상업적 가치보다는 농업 생산성에 주안점을 두는 것이 합리적입니다.

* 주변은 농지, 단독주택, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상권의 발달은 미미한 편입니다.

* 향후 토지 이용 규제 완화 가능성 등 외부 요인에 따른 잠재적 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 소재지는 농지 지역으로, 대중교통 이용이나 상업 시설 접근성은 다소 제한적입니다.

* 영천 시내까지 이동하여 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변의 단독주택 및 농지 환경을 고려할 때, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금을 반환받지 못하는 큰 불이익이 발생하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 기호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 제한)에 해당합니다.

* 기호(2) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 제한)에 해당합니다.

* 농지법 등 관련 법규 준수 여부 및 취득 자격 확보 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 2.기타 리스크

* 임대관계 미상: 실제 임대차 관계가 파악되지 않았으므로, 잔금 납부 전 임대차 관계를 명확히 확인하고, 필요시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 등기부상 지상권이 등재되어 있으며, 그 구체적인 내용 및 범위에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 서산동에 위치한 토지(전)로, 총면적 1907㎡(약 577평)입니다. 감정가는 113,769,000원으로, 토지 매각으로 진행됩니다. 주위 환경은 농지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 한국농어촌공사의 근저당권을 포함하여 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '농지'라는 점이며, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상이며, 지상권 존재 가능성이 있어 이에 대한 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 가치: 지역의 농업 생산 기반으로서의 가치.

* 입지: '서산마을' 인근의 비교적 조용한 주거 및 농업 환경.

* 향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 가능성 내포 (토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역 포함).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 113,769,000원

* 본건은 농지로서 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 행정적 제약이 따릅니다. 또한, 임대관계 미상 및 지상권 존재 가능성 등 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 정확한 시장 가격이나 적정 입찰가 범위를 제시하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 본건의 제약 조건들을 감안하여 입찰가격을 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.