나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1085 [1] 경상북도 경산시 자인면 읍천리 172 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 읍천리 소재 '천마지' 남측 인근(기호 1, 4) 및 동측 인근( 기호 2, 3)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 중.소규모의 공장, 임야 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경 지임. 기호 2, 3 : 남서측 하향 완경사지대에 정방형에 가까운 토지로서, 자연림임. 기호 4 : 남서측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호 1 ~ 3 : 지적도상 맹지임. 기호 4 : 동측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하나, 도로 대비 다소 저지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역( 주거밀집 800m)(경산시고시제2024-174호)임. 기호 2, 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800m)(경 산시고시제2024-174호), 보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28)), 임업 용산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))임. 기호 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역( 주거밀집 800m)(경산시고시제2024-174호), 준보전산지(산림청고시제2018-102호(201 8.12.28))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).
- 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 대구지방법원 2025타경1085 (1)

소재지: 경상북도 경산시 자인면 읍천리 172

용도: 답

감정가: 9,730,000 원

토지면적: 139.00㎡ (약 42.04평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 경상북도 경산시 자인면 읍천리 소재 '천마지' 남측 및 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 단독주택, 농경지, 중.소규모의 공장, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

* 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

도로 접근성:

* 지적도상 맹지로서 도로 접근에 어려움이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 근저당권 (2018-07-12) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매개시결정:

* 채권자 김OO의 신청으로 2025년 9월 9일 임의경매가 개시되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

채권 총액:

* 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지(답)로, 주변은 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 임야 등으로 구성되어 있어 전통적인 상업 기능이 활발한 지역은 아닙니다. 별도의 상권 형성보다는 농업 활동이나 관련 소규모 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 지역 특성상 대규모 편의시설이나 주거밀집지역과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의는 인근 소규모 마을이나 차량 이동을 통해 해결해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 차량 및 보행자 통행에 제약이 있어 토지 이용 및 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 활용에 있어 법적 제한이 많습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 농업 외 이용 제한: '답'이라는 용도와 산지 관련 규제로 인해 농업 외 목적으로 토지를 활용하는 데 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 경산시 자인면에 위치한 139.00㎡(약 42.04평)의 토지(답)입니다. 농지취득자격증명 필수 제출, 지적도상 맹지, 다양한 개발 제한 구역 포함 등 법적, 물리적 제약이 다수 존재합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의해야 할 사항입니다. 이러한 여러 불리한 조건들을 고려할 때, 투기적 목적보다는 실질적인 농업 경영 또는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 973만원의 감정가는 넓은 면적에 대한 부담을 줄여줍니다.

* 농업적 활용 가능성: 직접 농사를 짓고자 하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치 (장기적): 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 등의 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점이며 불확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다양한 개발 제한, 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 주변 시세 및 개별적인 토지 가치 평가 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.