나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1107 [1] 대구광역시 수성구 범물동 477 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '대구범일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 상가, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호로서, 외벽:외장타일마감 및 몰탈위페인팅마감 등 내벽:벽지마감 및 일부 타일마감 등 바닥:장판지깔기 및 일부 타일마감 등 창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):'다가구주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8미터 및 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기타:본건은 현장조사일 현재 소유자 및 거주인 부재로 내부 탐문조사가 곤란한바, 내부현황 등은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1107 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 477 에이동 1층 102호

용도: 다세대주택

1.3. 건물 구조 및 면적

건물명: 진명빌라 A동

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 제1층

건물면적: 59.23㎡ (약 17.92평)

건물지분: 59.23㎡ (약 17.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축 승인일: 1993년 11월 18일

1.4. 토지 정보

토지면적: 36.18㎡ (약 10.94평)

토지지분: 36.18125㎡ (약 10.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 북동측 하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '대구범일초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상가, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 도로망을 통해 대구 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 주요 시설: 대구범일초등학교, 삼덕유치원 (교육환경 보호구역) 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 상가 및 주택가에 편의점, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 수성못 등 근린 생활 편의 시설도 접근 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 범물동에 생활자원회수센터(재활용품 처리 시설)가 있으나, 주거지와 거리가 떨어진 곳에 위치하고 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 요약본에 따르면, 여러 채권(근저당, 압류, 가압류)이 설정되어 있으나, 말소기준권리(2018년 12월 24일 근저당권)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

총 채무 총액: 349,147,407원

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 현황은 추가 확인이 필요합니다. 그 외 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

다만, 현장 조사 당시 소유자 및 거주인이 부재하여 내부 현황 파악이 곤란하였으므로, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '길원럭스빌'(2002년식, 74.16㎡)이 2024년 9월 6일에 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,460,000원 수준입니다.

본건은 '진명빌라'(1993년식, 59.23㎡)로, 해당 정보와 건물 연식, 면적, 층수 등에서 차이가 있습니다. 길원럭스빌의 거래가를 본건 면적으로 환산 시 약 79,860,000원 수준으로 계산되나, 이는 단순 비교이며 실제 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

감정가는 126,000,000원으로, 이는 해당 거래 사례보다 높게 평가되었음을 시사합니다. 수성구라는 입지적 가치와 토지 지분 가치 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 진명빌라 A동

주소: 대구광역시 수성구 범물동 477번지 (새주소: 대구광역시 수성구 지범로46길 15)

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

A동 연면적: 595.22㎡

총 세대수(A동): 8세대

준공 연도: 1993년

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 대구범일초등학교: 도보로 통학 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 삼덕유치원: 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망 이용이 편리합니다.

* 생활: 상가, 병원, 마트 등이 밀집한 지역으로 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

* 자연/휴식: 수성못 등 근린공원이 인접해 있어 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 및 이용 관련 리스크

현장 조사 시 소유자 및 거주인 부재로 인해 내부 현황 및 이용 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. '동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 기재'하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라 실제 점유 여부 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 중로3류 등 각종 도시계획 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 양호합니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성과 미확인된 내부 상태는 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 생활 인프라: 대구 수성구라는 선호 입지, 초등학교 인접.

* 비교적 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예상.

* 토지 지분 가치: 건물 면적 대비 토지 지분이 있는 편으로, 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

감정가: 126,000,000원

주변 실거래가 사례 (길원럭스빌, 74.16㎡, 2002년식): 100,000,000원 (2024년 9월)

이는 평당 약 446만원 수준으로, 본건 건물 면적(59.23㎡)에 단순 환산 시 약 79,860,000원의 가치로 추정됩니다.

그러나 본건 감정가는 126,000,000원이며, 이는 평당 약 212만원 수준입니다. 감정가가 실거래가 사례보다 상당히 높게 책정된 점은 본건의 토지 지분 가치, 위치적 프리미엄, 또는 향후 개발 가능성 등을 반영한 것으로 보입니다.

수성구의 입지적 가치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 염두에 둔다면 다음과 같은 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 145,000,000원

9.2. 낙찰가 산정 참고 의견

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 한 추정치입니다. 실제 낙찰가는 법원의 진행 상황, 입찰 참여자 수, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 시장 상황 등 여러 요인에 의해 변동될 수 있습니다. 따라서, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 정밀 조사와 함께 권리 관계, 명도 가능성, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.