나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12367 [1] 충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 온천동 소재 '온양온천역' 동측 인근에 위치하는 '갤러리휴리움' 내 위치하며, 부근은 상업용, 업무용, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 (1) 8층 801호, (2) 9층 904호로서, 외벽: 석재 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 마감, 타일 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 아파트-도시형 생활주택 1개호(거실/방, 욕실1, 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 도시가스공급설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 소로의 아스콘 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구(온양온천)<온천법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(원도심)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12367 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 온천동 79-14 갤러리휴리움 8층 801호

* 용도: 아파트 (도시형 생활주택)

* 감정가: 55,000,000원

* 토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

* 토지지분: 4.29㎡ (약 1.30평)

* 건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

* 건물지분: 18.64㎡ (약 5.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 온천동 '온양온천역' 동측 인근에 위치한 '갤러리휴리움' 내에 소재합니다.

* 주위환경: 본 물건이 위치한 지역은 상업용, 업무용, 공동주택 등이 혼재된 중심상가지대입니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 서측 및 남측으로 소로의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구(온양온천), 철도보호지구, 중점경관관리구역(원도심)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 2018-05-18 소유권보존 (주식회사두영개발)

* 2018-06-01 소유권이전 (최백화)

* 2018-06-01 근저당 (신한은행, 금55,200,000원) - 말소기준권리

* 2025-09-08 임의경매 (케이에프에스이오공육유동화전문, 97,357,167원) - 말소

* 채권 총액: 55,200,000원 (등기부상 합계)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-11-25

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 온천동 중심상가지역에 자리하고 있어 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역에 속합니다.

* 온양온천역이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 중 8층 801호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 석재 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 마감, 타일 붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 거실/방, 욕실 1개, 현관 등으로 구성된 아파트-도시형 생활주택 1개 호실로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보 (갤러리휴리움 아산):

* 주소: 충청남도 아산시 온천동 79-14

* 사용승인일: 2018년 5월 18일

* 총 세대수: 266세대

* 주차대수: 총 116대 (지하 3대)

* 최고층수: 15층

* 관리사무소 연락처: 041-910-7991

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리관계 및 소유권 이전 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계 확인이 현장 사정으로 인해 불가하였으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

* 토지이용계획상 온천원보호지구, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

* 제공된 정보 및 문서를 바탕으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 아산시 온천동 중심상가지역의 '갤러리휴리움' 아파트 중 8층 801호로, 역세권 및 편의시설 접근성이 좋은 입지를 자랑합니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 내부 설비 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가가 활발히 이루어지고 있는 점은 긍정적인 시장 상황을 보여줍니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편이며, 이를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 미확인은 반드시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산시 온천동의 역세권 중심상가지역이라는 우수한 입지 조건.

* 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 건물 상태.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크 최소화.

* 최근 실거래가를 고려한 합리적인 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 55,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월, 18.64㎡): 52,000,000원 ~ 54,500,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월, 21.28㎡): 60,000,000원

최근 동일 면적(18.64㎡) 실거래가 범위를 고려할 때, 본 물건의 가치는 52,000,000원에서 54,500,000원 사이에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가(55,000,000원)를 상회하는 금액은 신중하게 접근할 필요가 있으며, 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 53,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.