나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12372 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘천안시청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무용 시설 등으로 밀집되어 있는 상가지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 1층 105호로서 (사용승인일 : 2006.09.06.) 외벽 : 석재류 붙임 등 마감, 내벽 : 세멘몰탈의 페인팅, 인테리어, 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

음식점(상호명:불당쭉삼이)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12372 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 319,000,000원

토지면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.87㎡ (약 6.31평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 105호

사용승인일: 2006년 09월 06일

현재 이용상태: 음식점 (상호명: 불당쭉삼이)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안시청' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무용 시설 등이 밀집된 상가지대입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을11. 근저당권 (중소기업은행, 2018-02-09 접수, 301,200,000원)이며, 본 매각으로 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

- (주)케이알기업투자: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2012-02-17. 대항력 있음.

- 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2024-12-26, 확정일자 2025-11-12. 대항력 없음.

* 인수되는 권리

말소기준권리 외 임차인 (주)케이알기업투자 (보증금 0원)는 대항력이 있으나, 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다. 송 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기사항 요약

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 현재 채권자 중소기업은행의 임의경매로 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 301,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (단, 물건명세서 상 지상권 개요는 공란).

1.3. 상권분석

* 지역 특성

천안시청을 중심으로 형성된 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 현재 이용 현황

본건은 현재 '불당쭉삼이'라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다.

* 상권 전망

향후 주변 개발 계획 및 천안시의 발전 추세에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

천안시청, 관공서, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (주)케이알기업투자

보증금이 0원임에도 대항력이 있어, 임차인의 점유가 계속될 가능성이 있습니다. 2012년부터 사업자 등록을 하고 영업을 지속해온 점을 고려할 때, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 여지 있는 임대차 관계 미상 임차인

"대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 문구는 해당 임차인의 정확한 권리관계(보증금, 차임 등)가 파악되지 않았음을 의미합니다. 이는 낙찰자가 추가적인 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁을 겪을 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 반드시 현장 조사 등을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 등의 과정을 거친 경우일 수 있어, 계약 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시청 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 현재 음식점으로 활발히 영업 중인 것으로 보이며, 상업시설 밀집지역이라는 점에서 잠재적 가치가 높다고 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 '(주)케이알기업투자'와 함께, 권리관계가 불분명한 미상 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사와 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시청 인근 핵심 상업지역에 위치하여 높은 배후 수요 확보 가능.

* 현재 영업 중인 점포로, 인수 후 바로 영업 지속 또는 임대 수익 창출 용이.

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대 수익 동시 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 순수 물건 가치, 명도 비용, 시장 상황, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가 319,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인 및 미상 임차인과 관련된 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 현황, 예상 명도 비용 등에 대한 면밀한 추가 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.