나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503404 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 447-4 아카데미타워 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "대전매봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재되어 있는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 제401호로서 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건은 근린생활시설(GOLD BAR)로 표기되어 있으나 현재 영업중단된 상태임.

설비내역

건물 공동의 기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 남서측 왕복 2차선 및 북동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접하며 남서측 도로를 이용하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(2022-11-01) , 도로(접합),가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀) <택지개발촉진법>,중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관 관리구역)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가 "노래연습장"이나 현황 "GOLD BAR"로 외부 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람. 2) 본건은 장기간 영업이 중단된 상태이며, 관리비가 상당금액 미납된 것으로 탐문조사 되었으니 경매입찰시 별도로 확인하시기 바람. 3) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경503404 (1) 사건에 대한 물건 정보를 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503404 (1)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 447-4, 아카데미타워 401호

토지면적: 68.21㎡ (약 20.6평)

건물면적: 234.18㎡ (약 70.8평)

감정가: 423,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 회덕농업협동조합 (등기부 근거)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "대전매봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재되어 있는 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제401호로서, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 현재 외부 표기는 "GOLD BAR"로 되어 있으며, 영업은 중단된 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측 왕복 2차선 및 북동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접하며, 남서측 도로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2022-11-01), 도로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

* 혐오시설 조사: 대전광역시 대덕구 송촌동 447-4번지 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2020년 8월 12일 회덕농업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기 다수 존재.

* 근저당권: 회덕농업협동조합 (을7, 216,000,000원), 회덕농업협동조합 (을8, 36,000,000원)

* 가압류: 이준구 (갑9, 130,000,000원)

* 임의경매개시결정: 회덕농업협동조합 (갑11, 186,815,816원)

* 총 등기부채권액: 382,000,000원

* 인수되는 권리:

* 건축물대장 상 용도와 현황 상 용도가 상이 ("노래연습장" vs "GOLD BAR") 하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, '지상권개요: 비고:' 항목만 존재하며 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 현재 미상이며, 장기간 영업 중단 및 상당 금액의 관리비 미납 상태가 탐문 조사되었습니다. 경매 입찰 시 반드시 별도로 확인하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 대전매봉초등학교 인근의 상가지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 상가지대이지만, 현재 영업이 중단된 상태이므로 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 상권 활성화 방안 마련이 중요합니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 주변 상권의 경쟁 환경 파악이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 대전매봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 현재 장기간 영업이 중단된 상태로, 향후 운영 재개 시 공실 위험 및 임차인 모집의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 관리비 미납: 상당 금액의 관리비가 미납된 것으로 탐문 조사되어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 경매 입찰 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 건물 용도 상이: 건축물대장 상 용도와 실제 현황(GOLD BAR)이 달라, 이에 대한 행정적 처리 또는 용도 변경 필요성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 진행 상황에 따라 본건의 매각 및 권리관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 대덕구의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 현재 영업 중단 상태이며, 건물 등기부 상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 영업 중단 장기화, 미납 관리비, 공부와 현황의 용도 불일치 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 상권 분석 및 향후 운영 계획 수립 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 및 주거단지 인근의 상권으로, 잠재적인 배후 수요가 있습니다.

* 본건은 현재 영업이 중단된 상태이므로, 적절한 운영 전략 및 임대 마케팅을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 깔끔한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 423,000,000원입니다.

* 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 382,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

* 단, 영업 중단 상태, 미납 관리비, 용도 불일치 등의 리스크 요인과 주변 시세, 향후 운영 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석이 필수적입니다.

* 추정 시세를 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 고려하며, 최종 입찰가는 조사된 정보와 본인의 투자 성향에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.