나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503380 [1] 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 및 업무용 빌딩, 상업용 건물, 관공서 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

'제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명:HBGA 세종지사)' 로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '대(상업용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503380 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO (세종중앙농업협동조합으로 추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 207호 (신주소: 세종특별자치시 한누리대로 234, 르네상스 1동 2층 207호)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

건물명: 르네상스

층수: 지상 2층 (건물 총 층수: 지상 8층, 지하 4층)

호실: 207호

건축년도: 2016년 06월 27일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 318,000,000원

토지 면적: 16.58㎡ (약 5.02평)

토지 지분: 16.5817㎡ (약 5.02평)

건물 면적: 68.45㎡ (약 20.70평)

건물 지분: 68.45㎡ (약 20.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 규모: 지하 4층, 지상 8층

전유 부분 면적: 68.45㎡ (약 20.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 업무용 빌딩, 상업용 건물, 관공서 등이 형성되어 있는 지역입니다.

나성동은 세종시 신도심의 중심 상권으로 기능하고 있으며, 다양한 소매업, 음식업, 교육, 의료, 부동산업 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이합니다.

북서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남서측으로는 광대로, 북동측으로는 중로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있습니다.

또한, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (2016년 08월 31일 접수, 채권액 420,000,000원)

등기부채권 총액: 586,000,000원 (근저당 420,000,000원 + 가압류 166,000,000원)

3.2. 소멸/인수 권리 분석

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 (매매, 2016-08-31)

* 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2016-08-31)

* 가압류 (주식회사명제, 2017-05-16)

* 임의경매개시결정 (세종중앙농업협동조합, 2025-09-11)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 물건명세서 등 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 유영일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

물건이 소재한 나성동은 세종시의 중심 상업 지역으로, 상권이 비교적 활성화되어 있습니다.

다양한 편의점, 슈퍼마켓, 카페, 음식점(국·탕·찌개, 백반·한정식), 미용실, 피부관리실, 헬스장, 독서실, 스터디카페, 학원, 동물병원, 치과의원, 내과·소아과 등 생활 편의 업종이 밀집해 있습니다.

물건 자체는 '제2종근린생활시설(일반음식점)' (상호명:HBGA 세종지사)으로 현재 이용 중입니다.

정부세종청사와 국세청이 인근에 위치하여 관련 기관 종사자들의 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

세종시는 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이지만, 나성동은 젊은 소비층 유입과 문화적 활력으로 인해 상대적으로 활기를 유지하고 있다는 분석도 있습니다.

4.2. 잠재적 고객 분석

* 인근 대단위 아파트 단지 거주민

* 인근 업무용 빌딩 및 관공서 종사자 (국세청 등)

* 유동인구 (세종시 중심 상권 내 위치)

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 2016년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 시장 리스크

세종시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이며, 경기 침체 및 소비 위축의 영향을 받을 수 있습니다.

특히 정부 부처 이전 등에 따라 특정 상권의 유동인구 변화가 상가 매출에 영향을 미칠 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

최근 세종시 나성동 중심상업지구는 '청년 창업 허브' 구축 등을 통해 활력 확보를 시도하고 있으나, 아직 공실 문제가 완전히 해소되지 않았다는 보도도 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그 영향을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

본 물건은 세종시의 중심 상업 지역에 위치하며, 관공서 및 대단위 주거 단지와 인접하여 상업 시설로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

건물은 비교적 신축이며 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

다만, 세종시 상권 전반의 높은 공실률과 정부 부처 이전 등으로 인한 유동인구 변화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 세종시 중심 상업지구의 핵심 입지

* 신축급 건물과 안정적인 구조

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 적음

* 주변 관공서 및 배후 주거 단지 이용객 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 감정가(318,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현장 가치, 공실률, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.