나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503326 [1] 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 102동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 용포리 소재 ""금남면 행정복지센터"" 남서측 인근에 소재하는
「금남두진리버빌아파트 제102동 제11층 제1105호」로서, 주위는 단독주택, 주상용건물, 점
포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바,
제반 대중교통사정은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제11층 제1105호로서,
- 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보기설비 및 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 중로, 소로에 각각 접해 있으며, 단지내 도로 상태는 보통인 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰
및 주변 탐문 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503326 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

감정가: 162,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 102동 11층 1105호

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물면적: 43.01㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 금남면 행정복지센터 남서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 주상용 건물, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로 상태 및 차량 진출입, 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 에스비아이저축은행의 근저당권(2022-06-21 접수, 198,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리인 근저당권(한경은, 2022-08-22 접수) 및 임의경매(아이피에스에스제일차유동화전문, 2025-09-10 접수)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기된 내역은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허병관

* 전입/사업일자: 2023-07-26

* 확정일자: 2023-07-26

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 298,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 금남두진리버빌 아파트는 총 5개 동, 913세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주차 및 편의시설

지상 주차 6대, 지하 주차 15대로 총 379대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전기도 지상 5대, 지하 10대 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 두진리버빌 아파트

* 주소: 세종특별자치시 금남면 용포리 320

* 사용승인일: 2000년 12월 29일

* 최고/최저층: 15층/1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 확인의 어려움

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 대상 물건의 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 통한 표준적인 이용 상황을 고려하여 감정평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 절차가 진행될 수 있습니다.

7. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 세종시 금남면에 위치한 금남두진리버빌 아파트 102동 1105호로, 아파트로서 일반적인 거주 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 대규모 단지로서 기본적인 생활 인프라가 마련되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 향후 물건 명도 및 관리 측면에서 유의할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특성도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 세종시 내 아파트로서 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 6월 14,000만원, 2026년 7월 15,700만원, 동일 면적 43.008㎡ 기준)와 감정가(162,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 11층이라는 층수 이점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가는 158,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.