나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3828 [1] 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 207동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대전학하 지구오투그란데미학아파트(총 13개동 1,000세대) 207동 18층 1802호로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 노변 점포, 학교, 나대지 등으로 형성된 학하구획정리사업지구내 주 택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차 량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물중 18층 1802호로서, (2011년 10월 17일 사용승인) 외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트마감 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨 러설비, 출입문통제설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 아파트(대전학하지구오투그란데미학아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로, 중로 및 소로에 접하고, 남측 및 남동측으로 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(학하지구), 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 대로 3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-06)(학하지구)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(학하지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전덕명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미 학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대전지방법원 2025타경3828 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 721, 대전학하지구오투그란데미학아파트 207동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 48,300만원

토지면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

건물면적: 103.37㎡ (약 31.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전행복신용협동조합(변경)

1.1. 입지조건

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* 위치: 대전광역시 유성구 계산동 소재, "계산초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 단지: 대전학하지구오투그란데미학아파트(총 13개동 1,000세대) 내 207동 18층 1802호입니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 다가구주택, 노변 점포, 학교, 나대지 등으로 형성된 학하구획정리사업지구 내 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로: 대로, 중로, 소로에 접하고 있으며, 남측 및 남동측으로 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역(학하지구), 지구단위계획구역(학하지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(대전계산초, 대전계산초병설유치원, 대전덕명중, 미학유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건의 경우, 임차인의 보증금이나 차임 인수 부담은 없습니다.

* 말소기준권리:

* 을3 (2020-02-07, 근저당, 대전축산업협동조합, 319,200,000원)

* 등기부 요약:

* 본 경매 사건(2025타경3828)은 부동산 임의경매로, 채권자는 대전행복신용협동조합(변경)입니다.

* 말소기준권리인 대전축산업협동조합의 근저당(2020-02-07)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 현재까지 등기부상 채권 총액은 486,952,246원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 속한 대전 학하지구는 계획적으로 조성된 택지개발지구 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지, 다가구 주택, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 생활 편의시설이 균형을 이루고 있습니다.

* 학하구획정리사업지구 내 입지로, 향후 지역 개발 및 기반 시설 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 단지 정보: 오투그란데미학 아파트는 2011년 10월 사용 승인된 아파트로, 총 13개동 1,000세대로 이루어져 있습니다.

* 건물 정보: 본건은 207동 18층에 위치하며, 총 23층 건물 중 18층으로 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 석재 및 페인트 마감입니다.

* 주거 편의 시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 스프링클러, 출입문 통제 설비 등 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다. 지하 주차장도 마련되어 있습니다.

* 학군: 단지 인근에 계산초등학교, 대전덕명중학교, 미학유치원, 계산초등학교병설유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 혐오시설 조사:

* 현재까지 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 주변에 특별히 거론될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련: 현재 임차인(손 )은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 건물 노후화: 2011년식 아파트로, 약 15년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미상 정보: 감정평가서상 임대관계 및 일부 내부 이용상태에 대한 정보가 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 유성구의 계획된 택지개발지구 내에 위치한 아파트입니다. 우수한 학군과 편리한 교통, 양호한 주위 환경 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 소유권 행사에 있어 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 최근 시세 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2011년식으로 연식 대비 상태가 양호하여 주거 가치가 높습니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교, 중학교, 유치원 등이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 학하구획정리사업지구 및 유성구의 개발 호재(국가산업단지, 교통망 확충 등)와 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확한 등기 상태를 유지하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 48,300만원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월~6월, 제공된 JSON 정보 기반):

* 92.89㎡ (약 28평): 41,000만원 (23층)

* 103.3658㎡ (약 31.26평): 40,000만원 (12층) - 본건과 면적 유사

* 119.3319㎡ (약 36평): 50,000만원 (6층)

* 시세 분석:

* 본건은 103.37㎡ (약 31.26평)으로, 2026년 6월 40,000만원에 거래된 유사 면적의 사례가 가장 참고할 만합니다.

* 본건은 18층으로, 40,000만원에 거래된 12층보다 높은 층수에 해당하므로 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 48,300만원은 최근 실거래가(40,000만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 대전 유성구는 전반적으로 부동산 시장이 안정적이거나 일부 상승세를 보이는 지역으로 분석됩니다.

* 예상 입찰가:

* 유사 면적의 최근 실거래가(40,000만원) 및 층수 이점을 고려할 때, 42,000만원에서 44,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건은 인수할 보증금이 없어 권리상 안전하며, 투자 여력에 따라 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 현장 조사 결과, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.