나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30788 [1] 충청북도 음성군 생극면 생리 산6-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 생리 소재 '생리교차로' 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형, 완경사지로서 "이행지 등" 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역(2025-07-11), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2016-09-26)(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임. 기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2016-09-26)(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 지상에 제시외구축물㉠,㉡ 소재함.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "이행지 등" 상태임. 기호(2) : 공부상 지목은 "전"이나 현황 "이행지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 구축물 1-1, 1-2 매각 포함
- 목록 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록 1 지상의 목측으로는 확인되지 아니하고 위성사진상 확인되는 분묘 2기 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명, 이로인해 소유권이 제한 받는 경우의 단가는 토지감정평가명세표 참고할 것)
- 목록 1 지적도상 맹지
- 목록 1 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '이행지 등'
- 목록 2 공부상 지목은 '전'이나 현황 '이행지'
- 목적물에 유치권 행사중인 현수막이 걸쳐져 있으나 유치권에 대한 성립여부는 불분명(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30788 (1)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 생리 산6-5

용도: 임야

감정가: 744,679,000원

토지면적: 6962.00㎡ (약 2105.8평)

토지지분: 6962㎡ (약 2105.8평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 매OOOOOOO

감정평가서 요약: 본건은 충청북도 음성군 생극면 생리 소재 '생리교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. 기호(1,2) 토지는 부정형, 완경사지로서 "이행지 등" 상태임. 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(2) 토지는 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함. 토지 이용계획상 보전관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등의 제한이 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 생리 '생리교차로' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 농경지, 자연림, 주택 및 공장 등이 혼재된 환경을 이루고 있음.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통인 노선버스 정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

지적도상 기호(1) 토지는 맹지 상태이며, 기호(2) 토지는 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등에 해당함.

기호(2) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당함.

최근 음성군은 생극면의 정주 여건 개선을 위한 기초생활거점조성사업을 추진하고 있으며, 이는 생활SOC 확충과 기반 시설 정비를 통해 주민 편의를 증진하는 것을 목표로 함. 또한, 생극 생활체육공원 조성 사업도 진행 중으로, 지역 주민들의 건강 증진과 여가 활동 지원에 기여할 것으로 보임.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을5 근저당권 (2024-06-05 접수)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 존재함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 을6 지상권 설정은 말소 예정으로 기재되어 있음. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 481,069,000원임.

* 임차인 현황

제공된 자료상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 특정 상권 형성과는 거리가 있으나, 소재지인 생극면은 농경지와 자연림, 주택, 공장이 혼재된 지역 특성을 보임. 음성군은 생극면의 생활 편의 및 정주 여건 개선을 위한 다양한 사업을 추진 중에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음. 다만, 과거 2018년 생극면 신양리에서 동물사체 폐기물처리시설 설치와 관련하여 주민 반대 서명 운동이 있었던 사례가 있어, 향후 주변 개발 시 혐오시설 유치 가능성에 대한 지역 사회의 민감성이 잠재할 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설

생극면에는 생극 생활문화센터가 운영 중에 있어 지역 주민들의 문화·복지·교육 활동 공간을 제공하고 있음. 또한, 생극파크골프장 및 인근의 백야자연휴양림, 큰바위얼굴 테마파크 등은 지역 주민 및 방문객을 위한 여가 및 휴식 공간으로 활용되고 있음.

* 지역 개발

음성군은 생극면 기초생활거점조성사업 및 생극 소규모 생활체육공원 조성 사업 등을 통해 주민들의 생활 편의 증진과 정주 여건 개선에 힘쓰고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권

물건지에 유치권 행사 중인 현수막이 걸려 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명함. 현황조사서를 통해 정확한 내용을 확인해야 함.

* 분묘기지권

위성사진상 분묘 2기가 확인되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있음. 토지감정평가명세표를 참고하여 단가를 확인할 필요가 있음.

* 맹지 및 지목-현황 불일치

목록 1 토지는 지적도상 맹지이며, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '이행지 등' 상태임. 목록 2 토지는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '이행지' 상태임. 이러한 지목과 현황의 차이는 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

* 농지취득자격증명

목록 2 토지는 농지로서, 농지취득자격증명 제출이 필요함. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 함.

* 제시외 구축물

제시외 구축물 1-1, 1-2가 매각에 포함됨.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 생극면에 위치한 임야로, 감정가는 7억 4천여만 원에 달함. 토지이용계획상 관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 지적도상 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 위성사진상 분묘 소재 및 유치권 행사 현황 등 다수의 권리 및 현황상 리스크를 가지고 있음. 특히, 맹지임에도 불구하고 제시외 구축물이 포함되어 있으며, 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 점 등을 종합적으로 고려해야 함. 지역 차원에서는 생활 편의 증진을 위한 개발 사업이 진행되고 있으나, 과거 폐기물 처리 시설 관련 주민 반대 사례 등 잠재적인 민감성이 존재할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 생극면은 기초생활거점조성사업 등 지역 활성화를 위한 개발 사업이 진행 중으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 자연환경: 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로, 향후 토지 이용 계획 변경에 따라 다양한 개발 가능성이 열릴 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 해당 사항을 고려할 필요가 없습니다. 다만, 맹지, 분묘, 유치권 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 검토하고 해당 리스크를 해소하거나 감수할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 예상 입찰가는 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 개별 물건의 구체적인 현황 및 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.