나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51711 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 306동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 소재 "창리초등학교" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 17층 건내 3층 304호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기시설, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광대형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20M-25M)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51711 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 306동 3층 304호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬래브지붕 17층 건물 내 3층 304호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 251,000,000원

토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

건물면적(전용): 59.99㎡ (약 18.15평)

토지지분: 40.7937㎡

건물지분: 59.9853㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 소재 "창리초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 대체로 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전, 공유자 전원 지분 이전, 매매 등 다수의 권리 변동 사항이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 12월 07일자 국민건강보험공단의 압류이며, 경매개시결정등기(주택도시보증공사)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

대항력 있는 임차인으로 송지수 씨가 확인됩니다. (전입일자: 2022.05.19., 확정일자: 2022.04.29.)

등기부상 송지수 씨의 주택임차권이 '을3' 순위로 등기되어 있으며, 권리분석 결과 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다.

주요 주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인 송 씨가 있으며, 임차인의 보증금 270,000,000원 중 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 2026년 6월 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오창모아미래도와이드파크 아파트 매매가는 2억 4천만원에서 2억 6천만원 선에서 거래되었습니다.

본건은 3층으로, 최근 거래된 7층, 8층, 14층 등의 고층 매물보다 낮은 층에 위치해 있음을 감안해야 합니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

최근 2026년 5월 전월세 계약 사례를 보면, 보증금 2천만원에 월세 0원 또는 보증금 1천만원에 월세 90만원 등의 계약 조건이 확인됩니다.

이는 본건 임차인 송 씨의 보증금 2억 7천만원과는 상당한 차이를 보입니다. 임차인의 높은 보증금을 인수하게 될 경우, 매수인의 실질적인 초기 투자 금액은 크게 증가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 오창모아미래도와이드파크

준공일: 2016년 1월 7일

총 동수: 8동

총 세대수: 630세대

건물 최고층: 25층 (본건은 17층 건물 내 3층)

주차: 지하 전기차 충전기 17대 보유 (총 주차대수 정보는 다소 불명확하나, 일반적인 수준으로 보입니다.)

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설로는 창리초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 공원이 주변에 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 확인

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 씨의 보증금 270,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

이 금액은 본건의 감정가(251,000,000원)보다 높은 수준이므로, 낙찰가 결정 시 이 인수 금액을 반드시 고려해야 하며, 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

임대 관계에 대한 상세 정보는 미상으로, 정확한 임대차 조건 및 공과금 정산 등에 대한 별도의 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오창읍에 위치한 오창모아미래도와이드파크 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 규모를 갖추고 있습니다.

하지만, 등기부상 대항력 있는 임차인 송 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 7천만원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 감정가 2억 5천 1백만원 대비 임차인 보증금이 더 높은 상황이므로, 실질적인 매수 가격 산정 시 임차 보증금 인수 금액을 최우선으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 높은 위험 부담을 안고 있으며, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 기반으로 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 주변 아파트 매매 시세가 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 선이므로, 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있습니다.

오창읍 지역의 지속적인 개발 가능성 및 신규 산업단지 조성 등 미래 가치 상승 요인도 일부 존재합니다.

다만, 이러한 긍정적 요인보다는 임차인 보증금 인수라는 강력한 리스크가 투자의 우선순위에 두어져야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 송 씨의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본건의 실질적인 총 취득 가격은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

최근 매매 시세(약 2억 4천만원~2억 6천만원)와 임차인 보증금 2억 7천만원을 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 감정가(2억 5천 1백만원) 수준에서 낙찰받더라도 총 지출액은 5억 2천만원 이상이 될 수 있습니다.

이러한 구조를 감안하면, 낙찰가를 매우 낮게 책정해야만 잠재적인 투자가치가 있을 수 있습니다. 이는 임차인과의 협상이나 법적 절차 등 추가적인 복잡성을 동반하므로, 보수적인 관점에서 본건은 신중한 접근을 권고합니다.

본건의 경우, 인수해야 하는 임차 보증금이 감정가를 상회하므로, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 잠재적 투자가치는 매우 낮은 수준이거나, 해당 물건은 유찰될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.