나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4575 [1] 충청북도 청주시 청원구 주중동 274-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 주중동 "주중동13통경로당" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 신흥 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 사다리형의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지로 이용 중임. 일련번호 3)~7) : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 서측,남측,북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 3)~7) : 폭 약 4m 내외의 현황 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호 3)~7) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 1) : 공부상 지목은 "임야" 이나 현황 "대" 임. 일련번호 3)~7) : 공부상 지목은 "임야" 이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슁글지붕 2층 건물로서 외벽 : 벽돌 쌓기 등 내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

등기사항전부증명서상 "단독 주택" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 3~7 지분매각임.
목록 1 지상 소재하는 관상수, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함.
목록 2 사용승인 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태임.
목록 1 공부상 ‘임야’이나 현황상 ‘대지’임. 목록 3~7 공부상 ‘임야’이나 현황상 ‘도로’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4575 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 주중동 274-6

용도: 단독주택

감정가: 483,239,200원

토지면적: 1595.00㎡ (약 482.57평)

토지지분: 701.0447㎡ (약 212.08평)

건물면적: 167.31㎡ (약 50.61평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동에 소재하며 "주중동13통경로당" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 신흥 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다.

토지의 일부(일련번호 1)는 공부상 '임야'이나 현황상 '대지'로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 일부(일련번호 3~7)는 공부상 '임야'이나 현황상 '도로'로 이용되고 있습니다.

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 준보전산지 등에 해당하여 토지이용계획 및 제한상태를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건 토지와 건물에 대한 권리분석 결과, 경매를 통해 말소될 권리가 다수 확인됩니다.

말소기준권리는 을5 (토지) 및 을1 (건물) 근저당권으로, 이에 앞선 갑구의 소유권 이전 등기들은 경매로 인해 소멸되지 않고 잔류할 가능성이 있습니다.

그러나 을5, 을1 근저당권 및 이에 준하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 토지 등기부 기준 약 459,340,000원, 건물 등기부 기준 약 423,340,000원입니다.

현재 임차인 현황으로는 편서하가 있으며, 보증금 80,000,000원에 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 2022년 5월 31일 전입하였으나, 대항력이 없는 것으로 확인되어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

특이사항으로 공동담보, 지분매각, 일괄매각 물건이며, 목록 3~7은 지분매각 대상입니다.

공부상 지목과 현황이 상이한 토지(목록 1, 3~7) 및 사용승인을 받지 못한 건물(목록 2)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주중동 일대는 점차 주택 개발이 이루어지고 있는 신흥 주택지대로 파악됩니다.

대규모 상업 시설보다는 단독주택 위주의 주거 지역 특성을 보이며, 인근의 경로당과 같은 주민 편의 시설이 산재해 있습니다.

주변 지역의 아파트 및 연립주택 등의 최근 거래 정보를 고려할 때, 주거지로서의 가치는 꾸준히 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 지번(274-6)과 비교 대상(186-46)의 지번이 다르고, 비교 대상은 연립주택 단지인 반면 본건은 단독주택이라는 점에서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

가까운 거리에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근에 농경지가 분포하는 지역적 특성을 가지고 있으나, 단독주택 및 주택지대로서의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요하며, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 자연녹지지역 및 군사시설 보호 구역 등에 해당하므로 지역 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 목록 2 건물은 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태입니다. 이는 추후 건물 철거, 증개축 제한 등 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

둘째, 목록 1 및 목록 3~7 토지의 공부상 지목(임야)과 현황(대지, 도로)이 상이합니다. 토지 이용 및 재산권 행사 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

셋째, 지분 매각 물건으로, 토지 전체에 대한 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유주와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

넷째, 공동담보 물건으로, 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부 및 본건에 미칠 영향도 함께 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 주중동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 건물을 함께 매각하는 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담은 없으나, 사용승인 미필 건물 및 공부상 지목과 현황이 상이한 토지 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 주택지대 내에 위치하며 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때 가치 상승 여지가 있습니다.

현 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 취득한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 지분(약 212평)과 건축 면적(약 50평)을 갖춘 단독주택이라는 점이 주요 포인트입니다.

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 상대적으로 낮습니다.

주택지대로서의 입지적 장점과 향후 지역 발전 가능성을 잠재적 가치로 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 483,239,200원입니다. 주변 연립주택 등의 최근 매매가를 고려했을 때, 해당 감정가는 본건의 면적 및 입지 등을 반영한 현실적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 사용승인 미필 건물, 공부상 지목과 현황이 다른 토지 등 내재된 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 76.5% 수준으로, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.