나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51732 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 송대리 316-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 "충북대학교 오창캠퍼스" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(청주 강소연구개발특구(연락처: 청주시청 투자유치과 043-201-1473))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물로서, - 외 벽 : 화강석 마감 등, - 내 벽 : 페인트, 타일 및 인테리어 마감 등, - 바 닥 : 장판지, 하드너 마감 등, - 창 호 : 샤시창호 마감 등임. 기호 2) 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 패널지붕 지상 2층 건물로서, - 외 벽 : 알루미늄 판넬 마감 등, - 내 벽 : 페인트, 타일, 판넬 및 인테리어 마감 등, - 바 닥 : 장판지, 하드너 마감 등, - 창 호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

기호 1, 2) 공장으로 이용중임.

설비내역

기호 1) 위생 및 급·배수설비, 화재탐비설비 및 냉동·냉장설비 등을 갖춤. 기호 2) 위생 및 급·배수설비, 화재탐비설비, 냉동·냉장설비 및 전기·온수보일러설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1, 2 제시외 건물 및 목록 3 지상 제시외 수목, 수전설비 (감정평가서상 ㉠~㉨) 각 매각 포함. 목록 1, 2 일반건축물대장상 위반건축물로 등재(2023. 3. 16.). 목록 1, 2 장기간 가동이 중단된 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51732 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 양청송대길 120 (오창읍 송대리)

용도: 공장

감정가: 2,914,524,470원

토지면적: 3304.60㎡ (약 1000.0평)

건물면적: 2094.59㎡ (약 633.6평)

제시외 건물 및 설비 면적: 260.85㎡ (약 78.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 소재 "충북대학교 오창캠퍼스" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

북서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 12월 30일 접수된 우리은행 근저당권(을17)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본 상 현재까지 총 채권액은 3,000,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: (유)D

* 보증금: 0원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원.

* 임차인: (주)Y

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 등재된 보증금 1억원이 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류 재확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 오창과학산업단지, 청주강소연구개발특구 등 산업단지 및 연구단지가 밀집된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 공장 및 관련 산업 시설이 다수 분포하고 있어 산업 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다.

근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 산업단지 내 위치하여 관련 기업 및 근로자를 위한 편의시설이 일부 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 공장단지가 주를 이루고 있어 일반 주거지역의 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건 건물(목록 1, 2)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2023.3.16.). 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사나 담보 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 장기간 가동 중단 및 공실 상태: 현재 건물이 장기간 가동이 중단된 공실 상태로, 건물 노후화, 시설물 관리 미비, 보안 문제 등의 위험이 잠재되어 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항: 본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충북 오창 지역의 산업단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물 면적을 보유하고 있습니다.

일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 설비도 포함되어 있어 전체적으로 감정평가액이 높게 책정되었습니다.

다만, 위반건축물 등재, 장기간의 공실 상태, 군사보호구역 등 입지적 제약 사항이 존재하여 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 관련 사항은 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 오창과학산업단지, 청주강소연구개발특구 등 주요 산업 거점 인근에 위치하여 잠재적 활용 가치가 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 3304.60㎡ (약 1000.0평)의 넓은 토지는 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 물건까지 일괄 매각되어 별도 명도 또는 처리의 번거로움이 줄어들 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,914,524,470원입니다.

채권 총액이 3,000,000,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

현재 제시된 임차인의 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 특별히 고려할 사항은 없습니다.

다만, 위반건축물 등재, 장기 공실, 군사보호구역 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 시장 상황과 본건의 현장 상태를 면밀히 분석하여 낙찰가율을 산정해야 합니다.

투자에 대한 명확한 목표 수익률과 리스크 감내 수준을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 건의 경우, 대출 가능 금액, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 시세 분석, 추가적인 권리 관계 확인 등 심층적인 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.