나이스옥션 법원경매 안산 2025타경845 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1345-2 상록수현대아파트 305동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사곡초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(사리역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건내 12층 1201호 로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 이중창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중입니다. - 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 단지 북측과 남측 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(시곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경845 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1345-2 상록수현대아파트 305동 12층 1201호

용도: 아파트

건물면적: 120.39㎡ (약 36.41평)

토지면적: 89.82㎡ (약 27.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 432,000,000원

1.4. 아파트 기본정보

아파트명: 상록수현대1차

동/호수: 305동 12층 1201호

건축년도: 1994년 10월 31일

총 세대수: 478세대

건물 층수: 15층 중 12층

전용면적: 120.39㎡ (약 36.41평)

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '사곡초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 대단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(사리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북측 및 남측 도로를 통해 차량으로 출입하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)입니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시곡초등학교), 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 낙찰에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2008년 8월 29일 접수된 하나은행 근저당권(을12)입니다.

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 전세권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 670,147,266원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 더숲파이낸셜대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 어우러진 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 홈플러스익스프레스 안산사동점이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

도보로 통학 가능한 거리에 사곡초등학교가 있어 자녀들의 교육 환경이 좋습니다.

5.3. 교통 및 단지 정보

대중교통 이용이 편리하며, 단지는 총 11개 동, 478세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 354대가 가능합니다.

5.4. 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 15층 건물 내 12층에 위치하고 있습니다. 외벽 및 내부 마감 상태는 전반적으로 양호한 것으로 평가됩니다. 다만, 1994년 준공되어 30년이 경과한 아파트로 노후화된 부분에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

5.5. 부대시설

위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전 설비, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1994년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시기에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 상이한 부분이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등의 특정 거래에만 적용될 가능성이 높으나, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

안산시 상록구 사동에 위치한 상록수현대아파트 305동 12층 1201호는 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 단지에 속해 있습니다. 단지 주변으로 초등학교와 상업시설이 인접해 있어 거주 환경이 안정적입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 30년 이상 된 아파트라는 점과 유동화 물건이라는 특성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스정류장 인접, 학교, 상업시설 접근 용이.

* 명도 부담 최소화: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(120.39㎡)의 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 14층이 46,000만원, 2026년 6월 2층이 43,500만원에 거래되었습니다. 본건은 12층에 위치하여 중간층의 선호도를 고려할 때, 2층보다는 높고 14층보다는 낮을 것으로 예상됩니다. 현재 감정가는 432,000,000원입니다.

시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 440,000,000원에서 455,000,000원 사이로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경쟁이 치열할 경우 455,000,000원 이상도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.