나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53307 [1] 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 9층915호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 '광명우체국' 남측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상16층 건내 제9층 제915호로 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감 창호 : 칼라알루미늄샷시 창호

이용상태

건축물대장상 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용중으로 탐문조사됨.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(가림초등학교 해당 교육청에 문의), 상대보호구역(2013-04-22)(예원유치원 해당 교육청에 문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53307 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 9층915호

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 운동시설))

* 감정가: 348,000,000원

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평) / 토지지분: 12.1074㎡

* 건물면적: 73.50㎡ (약 22.24평) / 건물지분: 73.5㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 건축물 정보:

* 건물명: 현대테라타워광명

* 주용도: 공장(지식산업센터)

* 부속용도: 근린생활시설, 운동시설

* 총 층수: 지하 5층, 지상 16층

* 해당 호수: 9층 915호

* 사용승인일: 2020년 07월 02일

* 전용면적: 73.50㎡

* 분양면적: 본 건에 대한 개별 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

* 특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역

* 주의사항: 건축물대장상 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광명시 하안동 소재 '광명우체국' 남측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로, 지하 5층, 지상 16층 규모이며, 본 건은 9층에 위치하고 있습니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 창호는 칼라알루미늄샷시로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 등고평탄한 정방형 토지 위에 공장(지식산업센터) 건물 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(가림초등학교, 예원유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (해당 허가구역 지정은 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 동안 외국인 등, 주택 용도 대상임)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액: 391,200,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 모든 권리(국민은행 근저당, 금강종합건설주식회사 가압류, 국민은행 가압류, 유케이제십일차유동화전문유한회사 임의경매, 광명시 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요에는 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 총 1,040,244,916원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 07월 16일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 경기도 광명시 하안동의 현대테라타워광명 내 지식산업센터로, '광명우체국' 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 주변에는 다수의 지식산업센터 및 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하고 있어 해당 업종 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

* 건물 자체 내에도 근린생활시설, 운동시설 등 다양한 지원시설이 포함되어 있어 잠재 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건은 가림초등학교, 예원유치원 등 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 신규 사업장 입점 시 교육청의 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설 및 대형 마트(검색 결과, 홈플러스 광명점 등이 인근에 위치) 등을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 토지거래허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)은 외국인 등 및 주택 용도에 한정된 것으로 명시되어 있으나, 해당 지역 내 토지 거래 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산이므로, 일반 물건 대비 권리관계 또는 매각 절차상 복잡한 부분이 있을 수 있습니다. 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다. (단, 대항력 없음으로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 상대보호구역: 교육 시설 인근에 위치하므로, 특정 업종 입점 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시의 현대테라타워광명 내 위치한 지식산업센터로, 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신축급 건물로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 산업 및 주거 단지 형성과 함께 지속적인 임대 수요가 기대됩니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 권리상 인수 부담은 없습니다. 토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요하지만, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광명시의 도시 개발 계획 및 지역적 성장 가능성.

* 현대테라타워광명 내 지식산업센터로서의 희소성 및 브랜드 가치.

* 최근 사용승인된 건물로, 공실 발생 시에도 비교적 빠른 임대 회수 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 및 명도 비용 절감 가능성.

* 합리적인 감정가 대비 향후 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가 348,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.