나이스옥션 법원경매 안산 2025타경838 [1] 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 14층1427호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상17층 건물 내 14층 1427호로서 외벽 : 석재붙임 마감등 내벽 : 내부 인테리어 마감등 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (주거용으로 탐문조사됨)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근.생 및 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 대로와 접하고 남동측 및 북동측 등으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래 에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권미등기이나 유호건설주식회사 작성의 토지 공급가액을 포함한 분양대금 납입정산서가 제출되었고, 해당 호수의 총 대지면적 4,805.1㎡ 중 대지권비율은 5.0912의 대지권규약서가 제출됨. 최저매각가격에 적정 대지가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건명: 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 14층1427호

사건번호: 안산지원 2025타경838 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 14층1427호

용도: 오피스텔 (주거용으로 탐문 조사됨)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상17층 건물 내 14층 1427호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 97,000,000원

토지면적: 4,805.10㎡ (약 1,453.58평)

토지지분: 0㎡

건물면적(전용면적): 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.7615㎡

건축물대장상 총 연면적: 55,310.17㎡

2. 입지조건

2.1. 건물 정보

건축년도: 2019년

건물명: 배곧 유호 N-CITY 2차

층수: 지하6층/지상17층 중 14층

구조: 철근콘크리트조

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

창호: 하이새시 창호

설비: 위생 및 급배수, 소화, 난방, 승강기 설비 등

2.2. 주변 환경 및 교통

위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 근거리에 위치

주위환경: 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준

교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재하여 대중교통 상황 보통

도로: 본건 남서측 대로와 접함. 남동측 및 북동측 중로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

도로: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

제한사항: 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리: 2023-07-18 접수 가압류 (경기신용보증재단, 금70,000,000원)

주요 권리 내역:

* 2019-02-01 소유권이전 (이재혁)

* 2019-02-01 소유권이전2번신탁등기말소 (유호건설주식회사)

* 2023-07-18 가압류 (경기신용보증재단, 금70,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-09-10 강제경매 (이민영, 100,000,000원) - 본건 경매 개시

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 이민영

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-30

확정일자: 2023-01-06

배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 다음과 같습니다.

* 임차인 이민영: 전입일자(2023-01-30)가 말소기준권리(2023-07-18)보다 선순위로 대항력이 있는 것으로 보입니다.

* 그러나, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있거나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 법적 절차가 진행되었음을 시사합니다.

* '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있습니다. 이는 원칙적으로 임차권도 매각으로 소멸될 수 있음을 의미합니다.

* 종합적으로, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단은 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하나, 현재 '인수 보증금 합계 0원'임을 감안할 때 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 시흥시 배곧동은 신도시 지역으로, 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 조성되어 있습니다. "배곧고등학교" 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 상업 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 차량으로 이동 시 인근 대로 및 중로와 접하고 있어 시흥시 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 미등기 문제

건물 자체는 등기되었으나 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 이는 소유권 이전 시 복잡한 절차를 야기하거나 대지권 확보에 어려움을 줄 수 있습니다. 그러나 본건의 경우, 유호건설주식회사 작성의 토지 공급가액 납입정산서와 해당 호수의 대지권비율 5.0912%의 대지권규약서가 제출되었으며, 감정평가액에 적정 대지 가격이 포함되어 있어, 이 리스크는 상당 부분 완화된 것으로 판단됩니다.

5.2. 대항력 있는 임차인 문제

임차인 이민영 씨는 전입일자가 말소기준권리보다 선순위로 대항력이 있는 것으로 보입니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 실제 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 의무는 없을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 특이사항

* 이용 상태는 오피스텔로 조사되었으나, 주거용으로 탐문 조사되었다는 점을 참고해야 합니다.

* 토지 거래 계약 허가 구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)으로, 외국인 투자 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 배곧신도시의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 9,700만원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 오피스텔이 8,000만원에서 9,400만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 대지권 미등기 문제는 관련 서류 제출 및 감정가 포함으로 위험성이 완화되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 명시된 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인은 필수입니다. 전반적으로 신도시의 인프라를 활용한 투자 또는 실거주 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년에 준공되어 비교적 최신식 건물입니다.

* 양호한 입지: 배곧신도시의 주요 도로와 접하고 있으며, 학교, 상업시설, 업무시설이 밀집된 지역입니다.

* 안정적인 시장: 최근 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있어 시장의 안정성을 기대할 수 있습니다.

* 대지권 문제 완화: 대지권 미등기 문제에 대한 보완 서류가 제출되었고, 감정가에 대지 가격이 포함되어 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.76㎡)의 오피스텔이 2026년 6월에 9,300만원(10층) 및 9,400만원(12층)에 거래되었습니다. 본건은 14층에 위치하므로, 층수 이점을 고려할 때 실거래가 상단 수준에서 가치를 평가할 수 있습니다.

감정가는 9,700만원이며, 이는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

임차인 보증금 100,000,000원에 대한 인수 부담이 '0원'으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 제외하고 고려합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가 범위는 9,300만원에서 9,700만원 사이로 예상됩니다.

입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 임차인 관련 최종 확인 내용을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.