나이스옥션 법원경매 안산 2025타경846 [1] 경기도 시흥시 조남동 711-2 메트로타워1 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 지식산업센터 등이 혼재하는 지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철역(신안산선 목감역)이 2027년 개통 예정이며, 서해안고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상7층 건 내 제1층 제104호 호로서, (사용승인일 : 2017.02.09) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 천 장 : 텍스타일 등

이용상태

공부상 제1종근린생활시설용도이며, 현황 공실 임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 28m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2016-08-16) (접합), 일반철도(2021-07-19)(목감역)(저촉), 일반철도(저촉), 중로2류(폭 15m~20m) (2016-08-16)(접합),중로3류(폭12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경846 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 711-2 메트로타워1 1층 104호

건물명: 메트로타워1

용도: 제1종근린생활시설 (공부상), 현황 공실

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.85㎡ (약 2.98평)

건물면적: 32.39㎡ (약 9.80평)

건물지분: 32.39㎡ (약 9.80평)

1.3. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 3층, 지상 7층 건물 내 제1층 제104호

사용승인일: 2017년 2월 9일

건축물 규모: 총 32개 호실, 지상 7층, 지하 3층 규모 (총 면적 4199.39㎡)

주차 시설: 지하 주차장 설비 (총 22면)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.5. 감정가 및 채권자

감정가: 713,000,000원

채권자: 하*

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치하며, 조남초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대 주택, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 2027년 개통 예정인 신안산선 목감역 이용이 가능해지면 교통 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다. 서해안고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 접면

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 형상입니다. 본건 건물은 남측 약 15m, 동측 약 12m, 서측 약 28m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 일반철도(목감역) 저촉, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래 한함) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 2017년 5월 23일 하나은행 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 이후 소유권 이전, 지분 이전, 압류, 임의경매 등이 순차적으로 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (하나은행 근저당, 2017.05.23 접수, 채권최고액 546,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

대지권의 목적인 토지 상의 구분지상권 (을구 1번, 2024.11.11. 등기) 은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

3.4. 임차인 현황 및 대항력 유무

* 임차인: 고*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 9월 5일

* 확정일자: 2023년 9월 6일

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 지식산업센터 등이 혼재된 복합 상권입니다. 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설이나, 현재는 공실 상태로 파악됩니다. 이는 신규 임차인 유치 시 공실 기간 발생 가능성을 고려해야 함을 시사합니다.

4.3. 향후 상권 전망

2027년 신안산선 목감역 개통 예정으로 대중교통 접근성이 개선될 경우, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 신규 상업 시설 공급 추이 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 조남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 편의성

다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 가까이 있으며, 향후 목감역 개통으로 더욱 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내에 지하 주차장이 마련되어 있어 기본적인 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 최우선 리스크: 구분지상권 인수

본 물건의 가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권(2024.11.11. 등기)의 존재입니다. 이 권리는 토지 사용에 대한 제약을 야기하며, 향후 건물 소유권 행사 및 재산 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 구분지상권의 내용을 면밀히 파악하고 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익을 기대할 경우 공실 기간 발생 가능성을 고려하여 임대 전략을 수립해야 합니다.

6.3. 지역 개발 관련 리스크

토지이용계획 상 일반철도 저촉, 공공주택지구, 과밀억제권역 등의 규제가 존재하여 향후 개발 방향성에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 조남동에 위치한 상가 건물로, 비교적 신축에 속하며 향후 교통망 개선이 기대된다는 장점이 있습니다. 하지만, 매각 후에도 인수해야 하는 구분지상권이라는 매우 치명적인 권리가 존재하여, 이로 인한 법적, 경제적 불이익이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 본 물건은 권리관계 및 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 교통망 확충 호재: 신안산선 목감역 개통(2027년 예정) 시 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 아파트 단지 및 지식산업센터로 인한 잠재적 고객층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 713,000,000원

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여, 이로 인한 심각한 제약을 반드시 고려해야 합니다. 구분지상권으로 인한 가치 하락분 및 법적 리스크를 철저히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 현장 조사를 통해 임대 가능성, 향후 개발 전망, 그리고 인수되는 구분지상권의 영향력을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 법률 전문가와의 상담을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.