나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53297 [1] 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층1171호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 상업적성숙도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 중 1층 1171호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 페어그라스창임.

이용상태

공부상 휴게음식점으로서 조사일 현재 "공실"임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필 1단 사다리형 광평수 토지로서 근린생활시설등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 각방면으로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은행동 605번지 기준 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 대로3류(폭25m~ 30m)(2024-12-30)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로3류 (폭12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015 -12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06 -22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(적정 대지권비율로 평가함 - 감정평가서 참조)). 분양계약서상 대지 지분 17.52㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53297 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1171호 (신주소: 경기도 시흥시 은계호수로 49)

1.3. 건물명

시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬

1.4. 구분

집합건물 (근린상가)

1.5. 용도

공부상 용도는 휴게음식점이나, 제1종근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등으로도 활용 가능함. 현재 조사일 기준 공실 상태임.

1.6. 감정가

349,000,000원

1.7. 건물 전용 면적

21. 66㎡ (약 6.55평)

1.8. 건물 총 면적 (연면적)

48,265.16㎡ (약 14,603.64평)

1.9. 토지 전체 면적

17,932.20㎡ (약 5,424.4평)

1.10. 대지 지분 (분양 계약서상)

17. 52㎡ (약 5.3평)

1.11. 건물 구조

철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 3층

1.12. 해당 호수

1층 1171호

1.13. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.14. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.15. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.16. 채무자

(정보 없음)

1.17. 감정평가액 산정 기준일

(정보 없음, 물건명세서 작성일: 2026년 08월 07일)

1.18. 건물 사용승인일

2019년 09월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치

경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치함.

2.2. 주위 환경

주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 상업적 성숙도는 보통 수준임.

2.3. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 수도권 전철 서해선 시흥대야역까지 도보 약 15분 거리임. 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있음.

2.4. 도로 접근성

본 건은 대로 및 중로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 4면이 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 11월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (금액: 303,600,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시되어 있어, 등기된 지상권이 존재할 가능성이 높음)

3.4. 대지권 미등기 관련

해당 물건은 집합건물임에도 불구하고 대지권이 미등기 상태임. 다만, 감정평가 시 적정 대지권 비율로 평가에 포함되었으며, 분양 계약서상 대지 지분은 17.52㎡ (약 5.3평)임. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인이 필요함.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도, 현재 점유하고 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 인수 여부를 사전에 철저히 파악해야 함. (주의)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건물은 시흥 은계지구 내에 위치하며, 주변 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 잠재력을 보유하고 있음.

4.2. 업종 적합성

공부상 용도는 휴게음식점이나, 제1종/제2종 근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등 다양한 업종으로 활용이 가능하여 상업적 활용도가 높음.

4.3. 상권 성숙도

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상권은 보통 수준의 성숙도를 보이며, 신규 개발 지역으로서의 성장 가능성을 내포하고 있음.

4.4. 주변 상권

인근에 은계호수공원이 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있음. 또한, 대규모 상업 시설인 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬 내부에 위치하여 자체적인 집객력 또한 기대할 수 있음. 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 검색되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 인근 교육 시설

"은행고등학교"가 북측 인근에 위치하며, 주변에 여러 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

5.2. 편의 시설

대형 복합 상가 단지 내에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 공공 시설

인근에 은계호수공원이 위치하여 시민들의 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

건물 소유주가 토지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태로, 향후 소유권 행사 및 거래 시 잠재적인 불편함이나 법적 검토가 필요할 수 있음.

6.2. 지상권 존재 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 실제로 등기되어 있고 효력이 유지된다면 건물의 토지 이용에 제약을 줄 수 있음. 이는 투자 시 반드시 확인해야 할 중대한 리스크임.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임차인 현황 파악이 어렵고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 및 임대차 조건 관련 불확실성이 존재함. (주의)

6.4. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 수익 발생에 차질이 생길 수 있음.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 관련 규제, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택거래 한함) 등 다수의 법적 규제를 받고 있음. 향후 건물 이용 및 신축, 증축 시 해당 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬 내 근린상가로, 대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 상업적 잠재력이 높은 편임. 건물 자체는 소형 면적이나 다양한 업종으로 활용 가능하며, 복합 상가 단지로서의 집객력을 기대할 수 있음.

그러나 대지권 미등기, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대 관계 미상 등 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 요구되는 리스크 요소를 포함하고 있음. 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 적극적인 임차인 확보 전략과 상권 분석을 통한 가치 상승 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

시흥시 은행동 내 대로변에 위치하여 뛰어난 가시성과 접근성을 자랑함.

8.2. 풍부한 배후 수요

주변 대규모 아파트 단지 및 은계지구의 입주민을 대상으로 안정적인 고객 확보가 가능함.

8.3. 높은 활용 가능성

소형 면적임에도 불구하고 제1종/2종 근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이함.

8.4. 복합 상가의 장점

시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬이라는 대규모 복합 상가 단지 내 위치하여, 단지 자체의 집객 효과 및 시너지 효과를 기대할 수 있음.

8.5. (추가 기대 가치)

대지권 미등기 상태를 해소하고, 지상권 등 권리관계를 명확히 정리한다면 추가적인 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 349,000,000원

9.2. 고려 사항

본 건은 부동산 임의 경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

다만, 본 물건의 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 권리 내용

* 대지권 미등기 상태로 인한 추후 처리 비용 및 절차

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성 (시간, 비용)

* 현재 공실 상태이며, 향후 공실 리스크 및 임차인 확보 능력

* 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례 (예: 같은 단지 내 다른 호실의 경매 최저가율 및 실거래가 참고),

9.3. 결론

상기 리스크 요소들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 임차인 점유 여부 확인, 등기부등본 및 물건명세서의 세부 내용 재확인, 주변 상권 및 시세에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가격을 특정하기 어렵지만, 통상적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위를 보수적으로 검토해볼 수 있습니다. 그러나 지상권 등 중대한 권리 문제가 발견될 경우, 그 가치는 현저히 하락할 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.