나이스옥션 법원경매 안산 2025타경837 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 소재하며, 인근은 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

건 주차장까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2021.7.16.)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 승강기 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경837 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건임.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-4, 대풍아트빌6 2층 201호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물

사용승인일: 2021년 7월 16일

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 115,000,000원

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

토지 지분: 23.9229㎡ (약 7.24평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평) - 전용면적으로 추정

건물 지분: 27.38㎡ (약 8.28평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 북동측 인근에 위치.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역임.

토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 수준임.

2.3. 토지 이용 및 주변 지역

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역.

제한 상태: 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

반월특수지역 내에 위치하므로, 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권임.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 약 47억 6천 5백만원 수준임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 620,000원

전입일자(사업일자)/확정일자: 2024년 4월 8일

배당신고일자: 2025년 11월 28일

대항력: 없음.

본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

건축물대장상 본건 건물은 "대풍아트빌VI"이며, 2021년 7월 16일 사용 승인된 집합건물임.

건물은 총 4층으로, 17세대가 거주 중이며, 13대의 주차 공간이 있음.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택(2001년~2008년식)의 면적은 54.675㎡ ~ 58.62㎡이며, 거래 금액은 7,700만원 ~ 1억 2,500만원 수준임.

본건은 비교적 신축(2021년식)이지만 면적이 작은 특징이 있음.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 1억 1천 5백만원으로, 최근 거래된 주변 다세대주택(2001년~2008년식)의 시세(7,700만원 ~ 1억 2,500만원)와 비교 시, 본건이 최신 건축 연도(2021년식)임을 감안하면 감정가 수준이 합리적으로 판단됨.

다만, 유사 건물들의 면적이 본건(27.38㎡)보다 훨씬 넓다는 점을 고려할 때, 면적당 시세 비교에는 한계가 있음.

제공된 주변 시세는 건축 연도가 오래된 다세대주택 기준이므로, 본건과 같은 신축 도시형생활주택의 직접적인 시세 반영에는 추가적인 조사 필요.

정확한 시세 파악을 위해 현장 방문을 통한 건물 상태 및 유사 신축 도시형생활주택의 최신 시세 조사가 권장됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕.

외벽: 치장 석재마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

창호: 칼라알미늄샷시 이중창.

설비: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기본적인 위생시설, 급배수, 방화방재, 승강기, 지상주차장 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근에 "시화나래중학교"가 소재함.

본건은 국가산업단지 내에 위치하지만, 주변은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 예상됨.

다만, 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어려움. 산업단지 인근 특성상 관련 시설의 영향을 받을 수 있으므로, 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주 자격 제한

본건이 속한 반월특수지역은 국가산업단지로서, 입주 및 매수 자격에 대한 별도 확인이 필수적임. 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 문의하여 정확한 자격 요건을 반드시 확인해야 함.

6.2. 내부 상태 확인 불가

집합건물로서 내부 구조, 하자(파손, 균열, 누수 등) 여부, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 현장 외부 관찰만으로는 어려움. 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하고, 필요한 수리·개선 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 함.

6.3. 산업단지 내 위치

국가산업단지 및 특수지역에 위치함에 따라, 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 물건임.

하지만 반월특수지역 내 위치로 인한 입주 자격 확인이 중요하며, 내부 상태를 직접 확인해야 하는 점은 유의해야 함.

감정가(1억 1천 5백만원)는 신축임을 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 면적이 작은 점과 주변 시세와의 편차를 감안하여 신중한 투자가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년식)로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 소형 면적으로 1인 가구 수요 및 소액 투자에 적합할 수 있음.

* 국가산업단지 내 위치로 직주근접 수요 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 신축 건물이라는 장점과 함께, 반월특수지역이라는 특수성이 존재함. 또한, 제공된 주변 시세 정보는 본건보다 건축 연도가 오래된 다세대주택 기준이므로 직접적인 비교에 한계가 있음. 따라서 감정가격을 기준으로 시장 상황 및 입주 자격 확인 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

현 시세 및 입찰 경쟁률을 감안하여, 감정가의 90% 수준인 약 103,500,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 다만, 현장 조사 결과 및 입주 자격 확인 결과에 따라 유동적으로 결정해야 함.

제안 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.