나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42545 [1] 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 세교동 소재 '세교중학교' 남서측 인근에 위치하는 '힐스테이트 평택' 제
104동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 공원 등으로 이루어진 지역으로서
서측 인근으로 평택일반산업단지가 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약1.5km
지점에 평택지제역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 내 10층 1004호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 아파트단지 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

세교동 573 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)), 지구단위계획구역(세교지구), 근린공원(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세교중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세교중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(모산영신지구(031-8024-4032))<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42545 (1)

소재지: 경기도 평택시 세교동 573 힐스테이트평택 104동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 371,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.86㎡ (약 13.57평)

토지지분: 44.8638㎡ (약 13.57평)

건물면적 (전용면적): 73.55㎡ (약 22.25평)

건물지분: 73.55㎡ (약 22.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.4. 아파트 개요

단지명: 힐스테이트 평택 1차

사용승인일: 2018년 1월 29일

총 동수: 10개동

총 세대수: 822세대

해당 동: 104동

해당 층: 10층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 평택시 세교동에 소재하는 '힐스테이트 평택 1차' 아파트 단지 내 104동 10층 1004호입니다.

단지는 '세교중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

서측으로는 평택일반산업단지가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 단지 내 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 약 1.5km 거리에 평택지제역(KTX, SRT, 1호선)이 위치하여 수도권 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로상태

단지 내.외로 잘 개설된 포장도로를 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 속합니다.

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (모산영신지구, 세교지구)

* 근린공원 (저촉)

* 대로3류 (폭 25m~30m) (저촉)

* 완충녹지 (저촉)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (세교중, 평택여고)

* 도시개발구역 (모산영신지구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택 취득 시)

2.5. 공부와의 차이

없음.

2.6. 기타 참고사항

임대 관계는 미상이며, 내부 이용상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상의 권리 분석 결과 다음과 같이 말소기준권리(을1, 국민은행 근저당, 2018-04-27 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2018-04-27 접수)

* 국민은행 근저당 (2018-04-27 접수)

* 모아저축은행 근저당 (2021-08-25 접수)

* 주식회사오아시스펀드 근저당 (2022-08-26 접수)

* 소상공인시장진흥공단 가압류 (2024-05-16 접수)

* 관악세무서장 압류 (2025-03-20 접수)

* 관악구(서울특별시) 압류 (2025-04-23 접수)

* 메리츠캐피탈주식회사 가압류 (2025-05-26 접수)

* 모아저축은행 임의경매 (2025-08-29 접수, 본건)

* 유아이제사십일차유동화전문 임의경매 (2025-11-04 접수, 중복사건)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요가 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

해당 물건이 속한 힐스테이트 평택 1차 단지는 아파트 단지와 학교, 공원 등이 어우러진 주거 지역에 속합니다.

인근 평택일반산업단지는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 소음 및 공해 등 환경적 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역 내에 위치하며, 편의시설 및 학군 접근성이 양호한 편입니다.

평택지제역 이용 시 타 지역으로의 광역 접근성이 우수하여 직주근접 또는 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트구조로, 해당 물건은 104동 22층 건물 중 10층에 위치한 1004호입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

개별난방 방식으로 도시가스 보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

엘리베이터, 위생, 급배수, 보안 개폐, 화재 경보 설비 등 아파트로서의 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

힐스테이트 평택 1차는 2018년에 사용승인된 아파트 단지로, 총 10개동 822세대로 구성되어 있습니다.

지하 주차 공간을 포함한 총 986대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지하 기계식 980대, 지상 기계식 6대).

5.4. 주변 편의시설

단지 인근에 세교중학교, 평택여고가 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

상업 시설 및 생활 편의시설은 평택지제역 인근 또는 평택 시내 중심부 이용이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화 물건

본건은 중복사건(2025타경42897) 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

물건지의 복합적인 토지 이용계획 (자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원 저촉, 녹지 저촉 등)은 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 취득 시 절차가 필요합니다.

6.3. 특별 매각조건

매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 일반 경매 물건보다 더 많은 초기 자금이 요구됩니다.

6.4. 내부 상태

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 현황도 및 탐문 조사에 기반한 평가이므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

인근 평택일반산업단지의 존재는 소음, 분진, 악취 등 잠재적인 환경 문제의 요인이 될 수 있으므로, 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

해당 물건은 평택시 내에서 인지도가 높은 힐스테이트 평택 1차 아파트 단지의 일부로서, 양호한 주거 환경과 편리한 교통망(평택지제역 인접)을 갖추고 있습니다.

2018년식의 비교적 신축 건물이며, 다수의 채권이 말소되는 권리 관계는 낙찰 후 명확한 소유권을 확보하는 데 유리합니다.

그러나 중복 사건, 유동화 물건이라는 특수성과 20%의 높은 매수신청보증금은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

또한, 복합적인 토지이용계획 및 도시계획 저촉 사항, 인근 산업단지의 존재 가능성 등은 향후 재산 가치 상승이나 이용에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

그럼에도 불구하고, 현재 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 실수요자 또는 시세 차익을 노리는 투자자에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

8. 투자포인트

* 브랜드 가치: 평택시 내에서 선호도 높은 '힐스테이트' 브랜드 아파트입니다.

* 교통 편의성: KTX, SRT, 1호선 이용이 가능한 평택지제역이 인근에 있어 광역 교통망이 우수합니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 현대적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(전용면적 73.55㎡, 약 22.25평)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 29일 거래: 375,000,000원 (전용면적 73.55㎡, 11층)

* 2026년 6월 23일 거래: 375,000,000원 (전용면적 84.87㎡, 8층)

* 2026년 6월 6일 거래: 388,000,000원 (전용면적 84.87㎡, 13층)

* 2026년 6월 26일 거래: 395,000,000원 (전용면적 84.87㎡, 13층)

감정가는 371,000,000원이며, 이는 해당 물건의 전용면적 73.55㎡의 가장 최근 실거래가(2026년 5월 29일, 375,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

물건의 특수성(중복 사건, 유동화 물건, 20% 보증금)을 고려하더라도, 현재 시세가 감정가를 상회하고 있어 경쟁이 예상됩니다.

보수적인 접근과 시세 차익을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 375,000,000원에서 385,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경 등을 최종 확인하고, 경쟁 상황 및 자금 계획을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.