나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42454 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-5 스마트빌듀오1차 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 ""포승국가산업단지""내 지원시설지구의 상업지역에
위치하며 주위는 상업용,업무용건물,숙박시설 및 각종공장 등이 혼재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 부근에 공단을 경유하는 노선버스정류장이 위치하는 등 교통여건
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층(지1층)건물임.
-외벽:석재붙임 등
-내벽:벽지도배,타일 등
-창호:샷시창

이용상태

아파트(원룸형)

설비내역

급배수,위생설비,소화전설비,화재탐지설비,승강기설비(현대E/V 15인승 2대),스프링클러설비,
개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 가장형 건부지로 입접도로 및 부근과는 등고평탄함.

인접 도로상태등

3면이 중로1류의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호,
외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건에는 ""주택임차권(임차권자:장재훈)""등기가 있음.

물건 비고

임차권자 장재훈은 이사건 신청채권자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-5 스마트빌듀오1차 6층602호 (신주소: 경기도 평택시 평택항로184번길 7)

* 용도: 본건은 구분건물로서, 아파트(원룸형)로 이용 중임. (공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 복합건물)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사건번호: 평택지원 2025타경42454 (1)

* 채권자: 장

1.2. 면적

* 토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 스마트빌듀오1차

* 층수: 6층 / 14층

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 내부 상태: 벽지도배, 타일 등

* 창호: 샷시창

* 설비: 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기(15인승 2대), 스프링클러, 개별난방 설비 갖춤.

1.4. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 46,000,000원

* 토지 지분: 5.9815㎡ (건물 소유자가 토지 공유지분 소유)

* 건물 지분: 23.63㎡ (전유부분 면적)

* 최초 감정평가일: 2025년 8월 18일 (등기부상 강제경매 접수일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 "포승국가산업단지" 내 지원시설지구의 상업지역에 위치함. 주위는 상업용, 업무용 건물, 숙박시설 및 각종 공장 등이 혼재하고 있으며, 산업단지 종사자 및 관련 업무 종사자를 위한 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 공단을 경유하는 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

2필지가 일단지를 이루는 가장형의 건부지로, 인접 도로 및 부근과 등고평탄한 상태임. 본건 토지는 3면이 중로1류(폭 20m~25m)의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장 (장재훈)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023년 3월 24일

* 확정일자: 2023년 3월 24일

* 배당신고일자: 2025년 4월 24일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

* 소유권: 남궁섭(2015.01.30 소유권이전), 장영인(2022.12.23 매매로 소유권이전)

* 주택임차권: 장재훈 (2025.04.24 접수, 권리금액 80,000,000원). 등기부상 말소기준권리(갑4: 강제경매)보다 선순위인 주택임차권이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

* 강제경매: 장재훈 (2025.08.18 접수, 권리금액 80,000,000원). 본 경매의 신청 채권자임.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 순위번호 3번의 주택임차권(2025.04.24 접수)은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 임차인 장재훈은 본 경매 신청 채권자이기도 하므로, 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

* 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'의 말소 여부가 '인수'로 표기된 점과 물건명세서의 '배당으로 전액변제되지 않으면 매수인에게 인수됨'이라는 문구를 종합적으로 고려할 때, 80,000,000원의 보증금 전액 또는 일부가 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포승국가산업단지 내 지원시설지구는 산업단지 종사자들을 위한 배후 주거 및 상업 기능을 담당하는 지역임. 따라서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 환경

주변에 상업용, 업무용 건물, 숙박시설, 공장 등이 혼재하고 있어 다양한 업종의 사업체와 근로자들이 이용하는 상권이 형성되어 있음. 차량 접근성이 좋고, 산업단지 내 유동인구가 존재하여 원룸형 주거 시설 및 근린생활시설로서의 수요가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

국가산업단지 내에 위치하므로, 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨. 대형 쇼핑몰이나 종합병원은 인근 평택 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

5.2. 교통 연계성

국가산업단지를 경유하는 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 출퇴근 및 이동이 용이함. 평택항 및 서평택IC 등 주요 교통망과의 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 장재훈의 보증금 80,000,000원 전액 또는 일부가 인수될 수 있는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 예상 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임차인이 본 경매의 신청 채권자이므로, 배당 절차 및 임차인의 권리 행사 방식에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 및 건물 특성 관련 리스크

* 산업단지 내 위치로 인해, 소음, 공해 등 산업 지역 특유의 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물이 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 사용되는 집합건물이므로, 건물 관리 및 운영 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포승국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 기대되는 원룸형 주거 시설임. 차량 접근성이 양호하고 생활 기반 시설 이용도 가능한 입지이나, 80,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높아 상당한 인수 부담이 예상되는 물건임. 따라서 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고, 인수되는 보증금 금액을 정확히 파악한 후 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 고정적인 임대 수요: 포승국가산업단지 및 주변 산업 시설의 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 저평가 가능성: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 소형 면적 투자의 용이성: 23.63㎡(약 7.15평)의 소형 면적으로 초기 투자 자금 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 46,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 장재훈의 보증금 80,000,000원이 인수될 경우 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 됨. 따라서 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 최대한 고려하여 보수적으로 산정해야 함.

'인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 본 건물의 감정가(46,000,000원)에서 잠재적 인수 보증금(80,000,000원)을 제외하면 산술적으로 마이너스 금액이 되므로, 이는 본 건물이 채무 초과 상태임을 시사함.

따라서, 본 물건의 경우 인수되는 보증금으로 인한 리스크를 고려할 때, 감정가의 70% 수준인 32,200,000원을 기준으로 하여, 현장 조사 및 배당표 분석 결과에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

9.2. 권고 입찰가

32,000,000원 ~ 36,000,000원

주의: 본 입찰가는 잠재적 인수 보증금을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리관계, 배당 순위, 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.