나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42553 [1] 경기도 평택시 모곡동 435-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 "송탄일반공업단지"내 토지로, 인근은 주로 중소규모의 공장 및 그 지원시설이 밀집한 지역으로 전반적인 공업용지로서의 환경은 양호한 편임.

교통상황

차량접근이 가능하고, 인근에 "고덕국제화지구 일반산업단지"등 공업환경 인프라가 우수하여 전반적인 공업용으로서의 입지는 양호함.

형태 및 이용상태

인근지대대비 등고평탄한 사다리형의 형상을 지닌 토지로, 공업용 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(031-8024-3432)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인것으로 조사되었으나, 정확한 계약관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건 두개동으로 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등 내벽 : 샌드위치판넬, 벽지도배, 일부 판넬마감 등 창호 : 건물내 사무실은 섀시 창호 임.

이용상태

건물 두개동 중 1동은 공장,사무실,휴게실,식당으로 이용중. -1층 : 공장 및 개발통제실 -2층 : 사무실,휴게실,공장 -지층 : 식당 및 보일러 (현황은 현재 미사용중임) 3동은 공장,사무실,휴게실로 이용중임. -1층 : 공장 및 사무실 -2층 : 휴게실

설비내역

기본적인 위생시설, 급배수시설, 오염처리시설, 변전시설 등이 구비됨.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

위험물 보관소용의 제시외건물 1동(제시외건물㉠) 및 위험물 일반취급소용(제시외건물㉡)의 1동이 소재하며, 모두 등기사항증명서상에 미등기로 되어 있으나, 이중 제시외건물㉡은 등기사항 증명서 상에는 등기되어 있으나, 건축물 대장상에는 2018.05.02에 사용승인후 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인것으로 조사되었으나, 정확한 계약관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.(최저매각가격은 제시외 건물 가액이 포함된 가격임)
2. 목록1은 목록2 공장건물의 부지로 사용중이며, 목록1 지상에는 제시외 건물 및 수변전 시설 등이 소재하고 있음.
3. 목록2 건물은 임차인 대일실업(주)의 공장으로 사용 중이며, 부속건물로 보이는 제시외 건물 2동은 부동산등기부등본에는 미등재, 일반건축물대장상에는 일부만 등재되어 있는 상태로 정확한 현황 및 소유관계는 별도확인요함.
(제시외 건물의 소유관계 및 점유권원 등에 따라 법정지상권이 성립될 수 도 있으며, 상세내용은 현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42553 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 모곡동 435-3

* 용도: 공장

* 감정가: 12,789,916,500원

* 토지 면적: 5,099.90㎡ (약 1,542.7평)

* 건물 면적: 3,704.10㎡ (약 1,120.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 법정지상권

* 주요 주의사항:

* 일괄 매각이며, 제시외 건물 면적 80.00㎡도 포함되어 최저매각가격에 반영되었습니다.

* 토지는 공장 건물 부지로 사용 중이며, 지상에는 제시외 건물 및 수변전 시설 등이 있습니다.

* 주요 건물(목록2)은 임차인 대일실업(주)가 사용 중입니다. 부속 건물로 보이는 제시외 건물 2동은 등기부등본상 미등재, 건축물대장상 일부만 등재되어 있어 정확한 현황 및 소유 관계 확인이 필요합니다. (제시외 건물의 소유 관계 및 점유 권원에 따라 법정지상권 성립 가능성이 있으므로, 현황조사서 및 감정평가서를 반드시 참조하시기 바랍니다.)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 물건은 경기도 평택시 모곡동 "송탄일반공업단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역은 주로 중소규모의 공장 및 관련 지원시설이 밀집한 공업용지로서, 전반적인 공업 활동 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근 "고덕국제화지구 일반산업단지" 등 우수한 공업 환경 인프라를 갖추고 있어, 공업용 물건으로서의 입지는 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 지역 지구: 일반공업지역

* 도로: 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (일부 제한 300m 이내)

* 일반산업단지

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을10, 키움예스저축은행 근저당권 (접수일자 2016-12-15, 채권 최고액 6,000,000,000원).

* 등기부채권 총액: 9,000,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, "법정지상권" 특이사항이 명시되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (제시외 건물의 소유 관계 및 점유 권원에 따라 법정지상권이 성립될 경우, 해당 권리는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 대일실업(주) (성명: 김 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2018년 5월 21일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음 (확정일자가 없으므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 전액을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 비고: 현재 공장으로 사용 중입니다.

4. 상권분석

* "송탄일반공업단지" 내의 위치적 이점을 가지며, 주변에 다수의 중소규모 공장 및 관련 산업시설이 분포하여 산업 생태계가 잘 갖추어져 있습니다.

* "고덕국제화지구 일반산업단지"와 같은 신규 산업 단지와도 인접하여, 향후 지역 산업 발전 및 인프라 확충에 따른 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 업종 특성상 해당 지역의 공업 용지 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 투자 또는 실사용 목적 모두 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 공장 밀집 지역 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동을 위한 편의시설 및 지원 시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 인근 산업 단지 내 관련 편의 시설 및 식당, 휴게실 등이 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 특별히 명시되거나 확인된 혐오시설은 현재 파악된 정보 내에서는 없습니다. 다만, 모든 공업 지역의 경우 잠재적인 환경 영향에 대한 고려는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 제시외 건물 2동의 정확한 소유 관계 및 점유 권원이 불분명하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 반드시 감정평가서 및 현황조사서를 상세히 검토하여 법정지상권 성립 여부 및 범위를 명확히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물의 불확실성: 등기부등본상 미등재되고 건축물대장상 일부만 등재된 제시외 건물 2동의 법적 지위와 현황을 정확히 확인해야 합니다. 이는 추후 건물 철거, 증축, 개축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대일실업(주)는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 만약 임차인이 점유 중인 건물과 관련된 법정지상권이 성립될 경우, 임차인의 점유가 그 권리를 뒷받침하는 근거가 될 수 있어 복합적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재는 외국인 주택 취득 시에만 적용되나, 향후 법규 변경 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 송탄일반공업단지 내 우수한 입지와 넓은 면적을 갖춘 공장용 부동산입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있으며, 주변 산업 인프라가 잘 갖추어져 있어 실사용 및 투자 가치가 높습니다.

* 다만, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물의 불분명한 현황 등 복합적인 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 이러한 잠재적 리스크를 충분히 이해하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 지역 개발 호재: 고덕국제화지구, 산업단지 확장 등 지속적인 도시 및 산업 개발로 인한 가치 상승 잠재력.

* 성숙된 공업단지 내 위치: 안정적인 산업 활동 기반과 임대 수요 기대.

* 넓은 토지 면적: 향후 사업 확장 및 다각화 가능성.

* 현 시설 즉시 이용 가능: 취득 후 즉시 공장 가동 또는 임대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 12,789,916,500원을 기준으로 하되, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 처리 방안, 주변 시세, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히 법정지상권 관련 리스크를 해소하기 위한 잠재적 비용과 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 시장 분석 등을 통해 면밀한 검토 후에 이루어져야 합니다. (인수 보증금은 없으므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.