나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42597 [1] 경기도 평택시 고덕동 2583-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초교 남서측 인근에 소재하며 부근은 다가구주택 및 주상용 건물, 공원, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가각정리된 장방형 토지로서, 신축공사중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 도로, 북동측 및 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m) (특수도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(율포숲유치원), 절대보호구역(율포숲유치원), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 면적, 형상, 위치 및 경계 등은 귀 제시목록, 관련공부(지적도, 토지대장) 등 참조하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

'건축허가 신청서'상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 마감공사 전임.

이용상태

'건축허가 신청서상' 단독주택(다가구주택, 제1,2종 근린생활시설)이며, 미완공 상태임.

설비내역

외부관찰시 설비 관련 공사 등 일부 되어 있으며, 정확한 공사 진행내역은 측량을 통해 확인바람.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본 건물은 미완공(미승인) 상태로서 건축물대장이 존재하지 않아 현황과 공부와의 비교는 어려우며 추후 공사 진행 상황에 따라 별도 확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 구조, 용도, 면적 및 내부구조 등은 '건축허가 신청서 및 관련 도서'를 참조하여 육안상 개략적으로 확인하였으며 정확한 건축 현황, 공사 진행 정도, 설비 시공내역 등은 측량을 통해 확인바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2. 건물은 2022.05.23.자로 착공되어 미완공 상태로 사용승인 받지 않은 건물이며, 건축물대장이 존재하지 않아 현황과 공부와의 비교는 어려움

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42597 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화성우리신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2583-2

용도: 다가구주택 (신축 공사 중)

감정가: 1,663,283,500원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

토지면적: 261.70㎡ (약 79.17평)

건물면적: 422.63㎡ (약 127.87평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 주상용 건물, 공원, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 도로, 북동측 및 남동측으로 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역, 제2종근린생활시설 (건축허가 신청서상)

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(율포숲유치원), 절대보호구역(율포숲유치원), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인 주택 취득 시 해당)

2.4. 개발 계획 및 지역 특성

본 물건은 고덕국제화지구 내에 위치하며, 이는 평택시의 주요 개발 계획 지역 중 하나입니다. 고덕국제화지구는 대규모 택지 개발 및 주한미군 기지 이전에 따른 개발이 진행되어 왔습니다. 최근 알파탄약고 이전이 완료되어 고덕국제화지구 개발 사업이 더욱 가속화될 전망입니다. 정부는 유보지 활용을 통한 주택 공급 확대 방안을 추진하고 있으며, 고덕지구 내에서도 유보지를 용도 전환하여 주거용지로 활용하는 계획이 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 토지: 한국토지주택공사(보존) → 방미옥 외 1명(소유권 이전, 2022-05-10, 468,790,000원)

* 건물: 방미옥 외 1명(소유권 보존)

3.2. 주요 권리 관계 (말소 기준 권리: 2022-05-10, 근저당, 화성우리신용협동조합)

* 근저당: 화성우리신용협동조합 (2022-05-10, 828,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 화성우리신용협동조합 (말소)

* 가압류: 이영남 (2023-12-19, 73,000,000원) - 말소

* 근저당: 이현미 (2024-06-10, 130,000,000원) - 말소

* 가압류: 이미자 (2024-11-20, 28,120,290원) - 말소

* 임의경매: 화성우리신용협동조합 (2025-09-08, 743,738,450원) - 말소 (본 경매 건)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-18, 2번 방미옥 지분 압류) - 말소

3.3. 기타 권리 사항

* 등기부채권 총액: 토지 1,059,120,290원, 건물 828,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (기록상 없음. 단, 지상권은 말소됨.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 고덕동은 고덕국제화지구 개발의 핵심 지역으로, 대규모 주거 단지 및 상업 시설, 공공 시설 등이 조성되고 있습니다. 이는 향후 지역 상권 발달에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 시설

* 율포초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 상가, 주상용 건물, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 고덕국제신도시 내 행정타운 조성 계획도 있어 향후 공공 서비스 접근성도 개선될 것으로 보입니다. (평택시청 이전 계획: 2028년 10월 완공 예정)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 율포초등학교가 인근에 위치하며, 2023년 9월 개교하여 비교적 신축 학교입니다.

* 민세중학교 등 다른 교육 시설도 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설 및 녹지

* 단지 주변으로 공원, 보행자 도로 등이 조성될 예정이거나 일부 조성되어 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 및 민원 관련 정보

* 평택에코센터(생활폐기물 처리 시설)가 약 2km 내외 거리에 위치하고 있습니다.

* 과거 고덕신도시 내 불법 폐기물 방치 및 오염 토양 논란이 있었으나, 관련 조치가 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 대규모 개발 사업이 진행되는 지역 특성상 향후 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 미완공 상태

* 본 건물은 2022년 5월 23일 착공되었으나, 현재까지 미완공 상태이며 사용 승인을 받지 못했습니다.

* 건축물대장이 존재하지 않아 현황과 공부와의 비교가 어렵습니다.

* 향후 공사 진행 및 완료에 따라 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건축 허가 내용

* 건축 허가 신청서 상 용도는 단독주택(다가구주택, 제1,2종 근린생활시설)입니다.

* 건축물의 구조는 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕이며, 마감 공사 전 상태입니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

* 외국인이 주택을 취득하는 경우, 해당 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.4. 권리 관계 및 채무 총액

* 총 채무액이 상당하며, 경매로 인해 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 잔여 채무 이행 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 미등기 건물 및 미완공 건물에 대한 법적, 행정적 절차 진행에 대한 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구라는 대규모 개발 지역 내에 위치한 다가구주택 신축 물건입니다. 고덕국제화지구는 활발한 개발이 진행 중이며, 교통 및 생활 인프라 개선이 지속적으로 이루어지고 있습니다. 특히, 율포초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 들어서고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

그러나 현재 건물은 미완공 상태이며 사용 승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 건축 진행 상황, 완공 가능성, 추가 공사 비용 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 주변에 평택에코센터와 같은 환경 기초 시설이 위치하고 있어 이에 대한 잠재적 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구라는 미래 가치가 높은 개발 지역 내 위치.

* 율포초등학교와 같은 신규 교육 시설 인접.

* 교통 및 생활 인프라 확충 예정.

* 건축 완료 시 다가구주택으로서의 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 최근 알파탄약고 이전 완료로 개발 사업 탄력 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 미완공 상태로, 건축 완료 시점의 가치를 평가해야 합니다. 감정가 1,663,283,500원을 기준으로 하되, 향후 예상되는 건축 비용, 완공 후 시장 가치, 임대 수익률, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(미완공, 미승인 건물 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 정보를 바탕으로 철저한 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 예상 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제와 다를 수 있습니다. 최종적인 의사결정은 반드시 현장 조사 및 관련 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.