나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42581 [1] 경기도 평택시 서정동 834-4 현진궁전빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '지장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택을 위주로 일부에 근린생활시설이 산재하는 저층공동주택지대로서, 제반여건은 무난함.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시됨.

건물의 구조

1997.11.20.자로 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내 제1층 제101호로서,
외벽 : 벽돌타일붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2,욕실,거실,주방,식당,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 북측으로 로폭 약 8m내외의 아스콘포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지장초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058
호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2021. 5. 31. 확정일자 2021.5.11.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 서울보증보험 주식회사의 2026. 1. 26.자 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42581 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 834-4 현진궁전빌라 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 28.77㎡ (약 8.7평)

건물면적: 53.48㎡ (약 16.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '지장초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택을 위주로 일부 근린생활시설이 산재하는 저층 공동주택 밀집 지역입니다.

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물 북측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리인 부산지방법원 2023카단100483 (주택도시보증공사 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 주의해야 할 권리는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 95,000,000원)입니다.

하지만, 서울보증보험 주식회사가 2026년 1월 26일 자로 대항력 포기 확약서를 제출하여, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

따라서 본 매각으로 인해 매수인이 인수하게 되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

경매 청구채권액은 99,125,342원이며, 등기부채권 총액은 341,161,113원입니다.

4. 상권분석

주변이 다세대주택 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역의 상권 형태를 보입니다.

일부 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

지장초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

건물은 1997년 11월 20일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층 101호입니다.

내부는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1997년으로 비교적 오래되어 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

임대차 현황은 미상으로, 서울보증보험(한국토지주택공사) 외 다른 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다 (SGI의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인 부담 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 지장초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

가장 큰 장점은 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 매수인이 권리 인수 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미합니다.

감정가는 93,000,000원이며, 건물 면적은 53.48㎡입니다.

비록 건축 연도가 오래되었으나, 명확한 권리 관계와 양호한 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

서울보증보험의 대항력 포기 확약서로 인한 권리 인수 부담 없음.

지장초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 입지.

적정 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정 시 시세차익 또는 임대수익 기대 가능.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2026년 5월, 6월 거래)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 48~50㎡)의 다세대주택은 53,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적 53.48㎡ (약 16.2평)과 감정가 93,000,000원을 고려할 때, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하면 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

본건과 유사한 면적대의 시세(평당 약 110만원 ~ 160만원)를 적용하면, 53.48㎡ 기준 약 5,890만원 ~ 8,620만원 범위로 추정됩니다.

다만, 최근 거래 사례 중 1990년식 49.62㎡ 건물이 8,000만원에 거래된 점, 본 건물의 감정가가 93,000,000원인 점, 그리고 SGI 대항력 포기라는 큰 이점을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 검토 시, 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시세 대비 경쟁력을 확보하면서도 물건의 가치를 충분히 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.