나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1692 [1] 경기도 화성시 오산동 화성동탄2택지개발예정지구근상22블록4로트 센트럴스타주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "왕산들 교차로" 남서측 인근에 위치하며 부근으로는 아 파트, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설, 상업시설, 상업 및 주거나지, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임. 기호(2) 본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "서연 초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파 트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지 로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층 107호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 몰탈위페인트 마감 및 강화유리 창호임. 창 호 : 강화유리창호임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층-지상15층 건물 내 13층 1302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 소매점이나 현황 "공실"상태임.(후면 "내부구조도 및 사진" 참고) 기호(2) 아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도 및 사진" 참고)

설비내역

기호(1) 기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임. 기호(2) 기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비, 공동현관 보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) 북측하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측으로 주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(2) 본건 서측으로 아파트 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 근린상업지역(동탄2지구), 도시지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (동탄2지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발 지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로1류(폭 10m ~12m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2) 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2. 공부상 소매점이나 현황 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1692 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 화성동탄2택지개발예정지구근상22블록4로트 센트럴스타주건축물제1동 1층107호

용도: 근린상가

건물면적: 53.04㎡ (약 16.04평)

토지면적: 0㎡ (토지 지분 없음)

감정가: 739,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (실질적으로 건물만 매각)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건, 대지권미등기

* 대지권은 미등기 상태이나 최저매각가격에 포함되어 평가되었습니다.

* 공부상 소매점이나 현황은 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, "왕산들 교차로" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 업무시설, 상업시설, 관공서, 공원 등이 혼재하여 다양한 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 주차장 진출입이 수월하며 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 주택 용도에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2 (2022-03-15): 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (임성주)

* 을1 (2022-03-15): 근저당권 (국민은행, 540,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2025-09-12): 임의경매 (국민은행, 711,174,796원) - 본 건 경매 개시

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상태 및 특성

공부상 용도는 소매점이나, 현재는 공실 상태입니다. 동탄2신도시는 신도시 개발 초기 대비 상권이 지속적으로 성장하고 있으며, 특히 동탄역을 중심으로 한 중심상업지구는 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 본건이 위치한 지역은 근린상업지역으로서 주변 주거단지의 배후수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 동향

동탄2신도시는 상대적으로 낮은 상업지 비율을 가지고 있어 상권의 희소성과 발전 가능성이 높게 평가됩니다. 카림애비뉴와 같은 브랜드 상업시설은 성공적인 상권 형성을 보여주고 있으며, 다양한 프랜차이즈와 편의시설이 입점하여 집객력을 높이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

주변에 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 관공서, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '왕산들 교차로' 인근에 위치하여 가시성이 확보됩니다. '서연 초등학교'가 인근에 위치하는 것으로 보아 교육 환경 또한 일정 수준 확보되어 있습니다 [공급된 정보].

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 소유권에 대한 권리 관계가 완전히 정리되지 않은 상태입니다. 다만, 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있어 실질적인 가치는 반영된 것으로 보이나, 향후 재산권 행사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 현재 공실 상태

임대 수익이 발생하지 않는 공실 상태이므로, 투자 시 빠른 임대화를 위한 노력이 요구됩니다. 공실 원인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설에 대한 정의는 주관적일 수 있으며, 향후 건축될 시설 등에 대한 주의는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내 근린상가로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권의 희소성이 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 현재 공실이라는 점은 주요 리스크 요인으로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치.

* 대중교통 및 차량 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 실질 가치 반영.

* 장기적으로 동탄2신도시 상권 활성화 시 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최신 시세, 경쟁 물건 현황, 임대 시장 분석 등 추가적인 심층 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.