나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57803 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 11-11 화서성원상떼빌아파트 105동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "영복여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 임야, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 13층 건물 내 제5층 제505호로서, (사용승인일 : 2001.12.04. ) -외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등, -창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영복여자중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화홍초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57803 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 애큐온저축은행

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 11-11 화서성원상떼빌아파트 105동 5층505호

용도: 아파트

사용승인일: 2001년 12월 04일

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 13층 건물 내 제5층 제505호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 348,000,000원

토지면적 (토지 지분): 30.57㎡ (약 9.25평)

건물면적 (건물 지분): 59.55㎡ (약 18.02평)

아파트 단지 총면적: 48648.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "영복여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 임야, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등의 도로 관련 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영복여자중학교, 화홍초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 09월 10일에 접수된 애큐온저축은행의 임의경매개시결정(사건번호: 2025타경57803)으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을16 근저당권(애큐온저축은행, 2021-07-20, 306,000,000원) 및 을18 근저당권(애큐온저축은행, 2021-10-06, 76,800,000원)을 포함한 모든 권리(압류, 가압류 등)는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매를 통해 위 권리들이 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 사용하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 화서성원상떼빌

동수: 7개동

세대수: 508세대

총 주차대수: 129대 (지상 12대, 지하 13대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에는 영복여자중학교와 화홍초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교들은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 또한, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 규제

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역 및 다수의 제한 사항(도로저촉, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축 사용승인일이 2001년 12월 04일로, 준공 후 20년 이상 경과된 아파트이므로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 화서동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호하며 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가 분석 시, 본건과 동일한 면적(59.55㎡)의 거래 사례가 감정가 대비 낮은 수준에서 형성된 점을 고려해야 합니다. 다만, 임대차 관계가 불명확한 점과 다수의 토지 이용 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 내 양호한 교통 및 교육 환경

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주거 편의성

* 다수의 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 권리 관계

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월 7일, 59.55㎡ 기준 300,000,000원)와 감정가(348,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 310,000,000원으로 제안합니다. (주: 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.