나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57851 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 6층619호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 공장, 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 6층 619호로서 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터:사무실등)으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 지상 및 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건물(공장-지식산업센터, 지원시설등) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상빌딩 각 방면으로 소로 및 중로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

농서동 455번지 기준 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지 개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 6층 619호

사건번호: 수원지방법원 2025타경57851 (1)

물건종별: 지식산업센터

감정평가액: 521,000,000원

토지면적: 43.08㎡ (약 12.99평)

건물면적: 87.66㎡ (약 26.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 지식산업센터, 공장, 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치한 호실이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지는 3필지가 일단지를 이루는 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건물(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.

건물은 각 방면으로 소로 및 중로와 연결되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류와 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나 (기간: 25.8.26.~26.8.25.), 일반적인 내국인 낙찰자에게는 해당되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 14일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

경매 신청은 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정(갑6)으로, 사건번호 2025타경57851에 해당합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 등은 없음)

*임차인 현황*

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 현진시스템(주)(함 )이 존재합니다.

보증금은 15,000,000원이며, 차임은 130,000원입니다.

임차인의 전입일자(사업일자)는 2020년 10월 20일입니다.

확정일자 및 배당신고일자에 대한 정보는 명확하지 않으나, 대항력이 인정되므로 임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하거나, 배당 순위에 따라 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

*등기부요약*

- 소유권 이전 기록:

- 2019-05-28: 박종현 (소유권이전1번신탁등기말소)

- 2022-11-14: 고도연 (소유권이전, 매매금534,000,000원)

- 채권 총액 (등기부상): 439,200,505원 (을3 근저당 420,000,000원 + 갑6 임의경매 329,231,462원 + 갑7 가압류 19,200,505원)

- 근저당권 (을3): 경기남부수산업협동조합, 420,000,000원 (말소기준권리)

- 임의경매 (갑6): 경기수산업협동조합, 329,231,462원

- 가압류 (갑7): 주식회사케이비국민카드, 19,200,505원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 공장, 주거시설 등이 혼합된 복합 상권입니다.

"서천고등학교"와 인접해 있어, 학생 및 교직원 관련 근린생활시설 수요가 있을 수 있습니다.

대중교통 접근성이 무난하고 차량 통행이 편리하여 물류 이동 및 외부 고객 방문에 유리한 측면이 있습니다.

주변에 유사한 지식산업센터 및 공장 시설이 다수 분포하고 있어, 관련 업종 종사자들의 배후 수요가 존재합니다.

주변을 조사한 결과, 본 물건지에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터로, 주로 사무실 또는 공장 용도로 이용되고 있습니다.

건물에는 위생 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링쿨러 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 지상 및 지하 주차장이 마련되어 있어 이용자 편의를 도모하고 있습니다.

입주 기업의 업무 활동 및 직원들의 통근, 출장 등 기본적인 생활 및 업무 편의시설 접근성이 중요시되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 현진시스템(주)(함 ) 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수되어야 합니다. 배당 순위나 임차인과의 협의 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 배당 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 요건에 해당하는 낙찰자는 추가적인 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. (일반적인 내국인 낙찰자에게는 해당 없음)

* 다수 권리 관계: 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등 권리 설정이 존재합니다. 대부분 경매 절차를 통해 소멸되지만, 권리 분석 시 혼란을 야기할 수 있으므로 정확한 말소기준권리 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 지식산업센터로, 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 관리 상태가 양호하며, 지식산업센터로서의 기본적인 기능을 충실히 수행하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 배당 현황 등을 철저히 조사하고 고려해야 합니다.

지역 개발 가능성과 인프라를 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 기흥구 지역의 지속적인 개발 및 성장 가능성.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 우수한 접근성.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수요 기대.

* 인근 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 521,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 15,000,000원이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. (단, 이는 배당 과정을 통해 정리될 수 있음을 의미할 수 있으며, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 존재, 향후 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하나, 본건의 경우 권리 관계 및 임차인 문제를 감안하여 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 면밀히 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.