나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57796 [1] 경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 103동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산대원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 내 2층 205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대진유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57796 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

물건종별: 아파트

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 103동 2층205호

건물명: 갈곶 피오레

전유부 건물명: 103동 1205호 (JSON 분석 결과 1205호로 표기되었으나, 제공된 정보에는 205호로 기재되어 있어 205호로 표기합니다. - *참고: JSON 데이터 상 층수는 12층으로 표기되어 있으나, 제공된 물건 정보의 층수는 2층임. 본 보고서에서는 제공된 물건 정보 2층을 기준으로 작성합니다.*)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 내 2층

사용승인일: 2010년 10월 29일

1.3. 면적 정보

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

공급면적 (분양면적 추정): 123.3203㎡ (JSON 데이터 중 123.3203㎡ 면적 매매/전월세 정보가 포함되어 있어, 유사 면적으로 추정. 다만, 본 건의 정확한 공급면적은 84.99㎡를 기준으로 함)

토지면적: 56.83㎡ (약 17.19평)

토지지분: 56.8326㎡

건물면적: 84.99㎡ (전용면적과 동일)

건물지분: 84.9888㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 308,000,000원 (3억 8백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시, 세부 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산대원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되어 있고 창호는 샷시입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 인접도로

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다.

소로3류(폭 8m 미만, 국지도로), 중로2류(폭 15m~20m, 집산도로)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(대원초, 대진유치원), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 용도, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 관련 정보는 "임대관계 미상"으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 0원이나, 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 명확한 계약 내용 확인 없이 낙찰받을 경우 예기치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 3월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 소유권 보존: 주식회사해광건설 (갑1, 2010.11.16.)

* 소유권 이전: 김형택 (갑2, 2010.12.27.), 김난영 (갑8, 2015.03.16.)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (을3, 2015.03.16., 164,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한국자산관리공사 (을4, 2022.03.31., 87,600,000원)

* 가압류: 주식회사디지비캐피탈 (갑9, 2023.10.20., 52,436,934원)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (갑17, 2025.09.11., 87,600,000원) - 본건 경매개시결정

* 가압류: 한국자산관리공사 (갑18, 2025.11.18., 13,693,679원)

이상의 권리들은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 317,730,613원

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 갈곶 피오레 (대주피오레로도 불림)

총 동수: 4개동

총 세대수: 226세대

사용승인일: 2010년 10월 29일 (준공 16년차)

건축규모: 최고 15층, 최저 2층

주차대수: 총 341대 (지하 293대, 지상 48대) - *자료 출처: 건축물표제부 총괄표제부 JSON*

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례)

전용면적 84.9888㎡ 기준

* 2026년 5월 18일: 12층, 32,300,000원 (3억 2천 3백만원)

* 2026년 7월 9일: 6층, 36,100,000원 (3억 6천 1백만원)

* 2026년 7월 14일: 4층, 35,000,000원 (3억 5천만원, 면적 123.3203㎡ 기재) - *본 건 면적과 차이 있어 참고만 함*

최근 전용면적 84.9888㎡ 기준

* 2025년 11월 19일: 12층, 보증금 3,000만원, 월세 120만원

* 2026년 6월 12일: 12층, 보증금 3,000만원, 월세 120만원

5. 생활정보

5.1. 내부 설비

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 오산대원초등학교: 남동측 인근 위치 (도보 통학 가능 거리)

* 대진유치원: 인근 위치 (보호구역 지정)

* 주변 중학교, 고등학교 정보는 제공되지 않았으나, 통학 가능한 범위 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

단지 내 부대시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 이용이 가능합니다.

근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

5.4. 주변 환경

아파트 단지와 다세대 주택이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계 불명확

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 거주 상황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (주의 문구 필수 포함)

6.2. 건물 노후화

2010년 준공으로 16년차 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 외국인 등 특정 대상이나 용도에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 경매 절차는 일반적으로 이러한 제한에서 제외되는 경우가 많으므로 확인 필요)

6.4. 유해시설 가능성 (추가 조사 필요)

검색 결과, 경기도 내 학교 인근에 다수의 유해시설이 분포하고 있으며, 교육환경 보호구역 내 기존 영업 시설에 대한 법 적용의 형평성 문제가 제기된 바 있습니다. 본 건이 위치한 오산대원초등학교 주변에 직접적인 유해시설 정보는 검색되지 않았으나, 잠재적인 유해시설과의 인접 가능성에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 아파트로, 오산대원초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통은 버스 정류장 인근에 위치하여 보통 수준이며, 단지 내 기반 시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 건물은 16년차로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 또한, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하나, 경매 물건의 특성상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성 (감정가 대비 시세 상승 여력)

* 명확한 권리관계 (말소기준권리 이후 권리 소멸 예상)

* 주거 선호도가 높은 아파트 단지 내 위치

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 308,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.9888㎡)의 실거래가가 2026년 5월~7월 사이 32,300,000원(3억 2천 3백만원)에서 36,100,000원(3억 6천 1백만원) 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 점을 감안할 때, 시세 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

임차인 보증금 인수분은 없으므로, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시세 및 낙찰가율 등을 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.