나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57784 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택ㆍ다세대주택ㆍ도시형생활주택 등이 혼재하는 일반주택지대로, 인근지역은 일반 주택지대ㆍ아파트ㆍ상가지대ㆍ각급학교ㆍ공원 등이 혼재하는 기존 도시지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 진출입 대체로 자유로운 상태로, 인근 도로의 계통 등으로 보아 차량의 이용편은 대체로 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선ㆍ지하철 역(수인분당선 수원시청역)까지의 거리 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2017.01.23. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 4층 402호 로서, 외벽 : 외장벽돌치장쌓기, 외장석재타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창임

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형 : 현관, 욕실, 다용도실 포함)임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설비 등 되어 있으며, 개별 난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 정방형의 인접지와 등고 평탄한 공동주택(도시형생활주택 및 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 동측으로 주택지대내 세로(경수대로381번길)이 개설되어 있으며, 이 도로는 남측 권선로 및 동측 경수대로(국도1호선) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도 시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025 -08-26)(대상자 : 외국인 등/대상용도 : 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였으며, 위치확인은 집합건 축물대장상 도면 및 인근 평가선례 등에 따라 확인하였는 바, 입찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경57784 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 958-11, 4층 402호

1.3. 건물 현황

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

* 사용승인일: 2017.01.23

* 전용면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

* 토지 지분면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

1.4. 매각 정보

* 감정가: 128,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, '권선초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 혼재하는 일반주택지대이며, 인근 지역은 아파트, 상가, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 기존 도시지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 이용: 제반 차량의 진출입이 대체로 자유로운 편이며, 인근 도로망을 고려할 때 차량 이용이 무난합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 위치 및 노선, 수인분당선 수원시청역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 인접 도로: 본건 토지는 동측으로 주택지대 내 세로(경수대로381번길)가 개설되어 있으며, 이 도로는 남측 권선로 및 동측 경수대로(국도1호선) 등과 연결됩니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (2024-10-24 접수, 채권자: 김동욱, 채권최고액: 90,000,000원)

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 주진희 (2017-04-14), 이산하 (2022-05-25), 황지수 (2024-09-30, 매매)

* 근저당: 김동욱 (2024-10-24, 90,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 농협은행 (2025-02-25, 22,956,345원), 농협은행주식회사 (2025-05-09, 58,649,349원), 한국주택금융공사 (2025-07-10, 41,317,900원)

* 임의경매: 김동욱 (2025-09-11, 60,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 212,923,594원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지, 상가 지역, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 이를 통해 주거 기능과 함께 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 교육시설: 권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 상가지대 및 일반 도시 지역에 혼재하는 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 이용이 편리하여 광역 이동이 용이합니다.

5.2. 인근 시설 정보

제공된 정보 및 주변 검색 결과에 따르면, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역에 포함될 수 있는 시설들에 대한 사항은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 표시되어 있으므로, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 명도 절차 및 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없더라도 주의가 필요한 사항입니다.

6.2. 토지이용 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 군사적 제한을 받을 수 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채권자의 담보권 실행으로 인해 경매가 진행된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 편리한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히 초등학교와 근접해 있어 주거지로서의 장점을 지니고 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 비행안전구역 등 일부 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근 학교가 가까워 주거 안정성이 높습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성을 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 40.82㎡(2019년식)가 2억 1,800만원, 전용면적 50.98㎡(2021년식)가 1억 9,700만원, 전용면적 75.82㎡(2023년식)가 3억 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적 24.30㎡의 시세는 약 9,000만원에서 1억 3,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 1억 2,800만원이며, 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 인수 보증금 0원을 제외한 경비 및 부대 비용을 고려하여 95,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 및 감정가와 비교했을 때 합리적인 수준으로, 잠재적 명도 리스크를 충분히 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.