나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34425 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-8 성도프라임빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 제5층 건내 제5층 제502호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8미터의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34425 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-8 성도프라임빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.08㎡ (약 6.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

건물지분: 37.17㎡ (약 11.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 성도프라임빌

- 사용승인일: 2001년 10월 10일

- 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕

- 층수: 총 5층 건물 중 제5층 제502호

- 연면적: 654.2㎡ (약 197.86평)

- 주차: 11대 (실내 6대, 실외 5대)

전유부 정보:

- 호수: 502호

- 전용면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, '동곡중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택과 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 09일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기(2025타경34425)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 순위의 주택임차권 등기(정진호)가 2024년 05월 14일에 등기되었습니다. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인이 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정진호)

* 보증금: 147,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함 시 총 152,000,000원으로 보입니다.)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 04월 29일

* 확정일자: 2020년 04월 13일

* 배당신고일자: 2024년 05월 14일

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 주택도시보증공사(정 )으로 표기합니다.

* 등기부채권 총액: 147,000,000원

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 소재지는 제2종일반주거지역입니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(동곡초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로, 외국인 등 토지거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 아파트를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 초등학교(동곡초)가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 구체적인 상업 시설 분포에 대한 상세 정보는 제한적이나, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 동곡초등학교 등 교육 시설이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 지역 내 소규모 상점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 147,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기사항에는 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 함께 있어, 실제 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우, 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다.

* 정보 모순 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 임차인의 보증금액과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 존재하여, 권리관계 확인 시 각별한 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 인근에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인과의 권리관계가 복잡하고 인수 가능성이 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역곡동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 잠재적 가치가 있습니다.

* 복잡한 권리관계로 인해 시장의 관심이 낮을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 320만원에서 630만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(37.17㎡)을 고려할 때, 시세는 대략 120,000,000원에서 170,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 144,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 시장 가치에서 인수될 수 있는 보증금을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상의 '인수' 기재가 상충되어 명확한 인수 보증금액을 확정하기 어렵습니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하여 임차인의 보증금이 경매 절차에서 모두 변제된다면, 본건의 예상 시세 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 부담해야 할 총액이 달라지므로, 반드시 사전 조사를 통해 권리관계를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 조사: 외부 지도 및 검색을 통해 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.