나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34411 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 213-10 다승프라임 104동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 연립주택 등의 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "소사로" 및 "호현로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에 서해선전철 "소새울역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : PVC 비닐사이딩 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2002년 12월 31일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 2개동(103동,104동) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로(소사로159번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 153,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34411 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 213-10 다승프라임 104동 5층502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 150,000,000원

토지면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.18㎡ (약 15.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 "소사로" 및 "호현로" 변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 서해선 전철 "소새울역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 사용승인일

본건은 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 PVC 비닐사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2002년 12월 31일입니다.

2.4. 도로 접근성

건물은 북측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로(소사로159번길)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액: 153,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

* 등기사항 요약: 소유권 이전 등기가 다수 존재하며, 을구 7번으로 주택임차권이 등기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-12

* 확정일자: 2022-05-11

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 되어 있으며, 말소사항에 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위 7번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수해야 합니다. 즉, 약 153,000,000원의 임차보증금이 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사한 다세대 주택(2002년 건축, 전용면적 36.71㎡)이 2025년 12월 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 4,358,000원의 시세로 추정됩니다.

4.2. 시장 가격 추정

본건 건물면적 52.18㎡를 기준으로 위 시세(제곱미터당 약 4,358,000원)를 적용할 경우, 현재 시장 가격은 약 227,450,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이는 감정가 150,000,000원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "소사초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, "소새울역"과 다수의 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거용 건물과 소규모 상업시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 파악됩니다. 현재 지도상에서 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 미미한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰자는 해당 규정에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

등기부상 '인수'로 기재된 약 153,000,000원의 임차보증금이 존재합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 하므로 이는 투자 비용 증가로 이어집니다.

6.3. 감정가 대비 높은 인수 보증금

본건의 감정가는 150,000,000원이지만, 인수해야 할 임차보증금은 153,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 보증금 전액 회수가 어렵다는 시장의 인식이 반영되었을 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 자금 부담 가능성을 시사합니다.

6.4. 임차인 권리 관련 불확실성

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 부분이 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 명확히 기재된 임차권으로 인해 보증금 인수 위험이 높으므로, 경매 참여 시 반드시 해당 내용을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사본동의 주거지역에 위치하며, 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 그러나 등기부상 '인수'되는 임차보증금이 153,000,000원에 달하여, 이는 감정가격을 상회하는 금액으로 낙찰자의 추가적인 자금 부담 및 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소새울역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변에 학교와 편의시설이 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 실거래가 추정치를 바탕으로 감정가 대비 시세 차익 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 임차보증금 인수 리스크 반영 시)

9. 예상 입찰가

현 시세 추정치(약 227,450,000원)에서 인수될 것으로 예상되는 임차보증금 153,000,000원을 제외한 금액을 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여, 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 감정가 150,000,000원 대비 낮은 수준으로, 실질적인 투자 가치는 임차보증금 회수 가능성 및 추가적인 권리관계 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.