나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34407 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 업무시설 및 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어
제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내의 제6층 제608호로서,
(사용승인 : 2020.04.09)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등
부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세장형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성하여, 업무시설 및
근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등
토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

물건 비고

건축물대장상 위반건축물(공개공지훼손/창고) 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34407 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 6층 608호

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000원

토지면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지지분: 14.995㎡ (약 4.54평)

건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평)

건물지분: 55.66㎡ (약 16.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난함.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편임.

도로상태: 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 (압류, 부천시, 2022-05-19)

인수되는 권리:

* 주택임차권: 을1, 권리자 공소이, 권리금액 294,000,000원.

전입일자 2021-04-02, 확정일자 2021-03-15.

등기부등본상 말소여부 '인수'로 표기되어 있으며, 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는 권리임.

이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금으로, 추가적인 현금 부담이 발생함.

임차인 공소이는 대항력이 있으며, 보증금 294,000,000원에 대해 인수 부담이 발생할 수 있음.

말소되는 권리:

* 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소, 해냄종합건설주식회사)

* 갑4 (소유권이전, 유동원, 매매)

* 갑6 (압류, 부천시, 징수과-77 27) - 말소기준권리

* 갑8 (압류, 국민건강보험공단, 자격징수 부-6566)

* 갑9 (강제경매, 공소이, 294,000,000원) - 본 경매 사건

* 갑10 (압류, 경기광주세무서장, 징세과-티 116202)

* 갑11 (압류, 광주시, 징수과-00 3340)

등기부채권총액: 294,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 원미구청 인근의 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능이 존재함.

주변에 중소규모 공장 및 업무시설이 분포하여 관련 종사자들을 위한 상권 형성 가능성이 있음.

혐오시설은 인근에서 특별히 확인되지 않으며, 해당 지역은 원미동 상업지구 내에 위치하여 기본적인 수요 충족이 가능함.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

교통: 버스 노선이 다수 운행 중으로 시내 및 주변 지역 접근성이 양호함.

주변 시설: (외부 검색 결과 반영) 인근에 초중고등학교, 종합병원 및 의원 등이 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25.까지임. 경매 기일 및 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 허가 필요 여부 확인이 필수적임.

위반건축물: 건축물대장상 '위반건축물(공개공지훼손/창고)'로 표기되어 있어, 이행강제금 부과 및 철거 등 법적 제재 가능성이 있음. 이는 건물 가치 하락 및 추가 비용 발생 요인이 됨.

대항력 있는 임차인:

* 임차인: 공

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석 상 보증금 294,000,000원은 인수 보증금으로 분류됨. 따라서 낙찰자는 이 금액을 추가적으로 부담해야 할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점을 고려할 때, 해당 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 리스크가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인이 된 비교적 최신 연식의 오피스텔이라는 장점이 있으나, 건축물대장상 위반건축물 표기, 현재 유효한 토지거래허가구역 지정, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 294,000,000원 인수라는 중대한 부담 요인을 안고 있음. 위반건축물 관련 이행강제금 및 시정 비용, 토지거래허가 절차 및 비용, 그리고 임차인과의 명도 문제 등 해결해야 할 과제가 많으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 건축물 (2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

주변 시세 대비 현저히 낮은 낙찰가 확보 시 투자 가치 기대 가능.

다만, 명시된 리스크 요인들을 감안할 때, 잠재적 가치보다 리스크 해소 비용이 더 클 수 있어 신중한 판단 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

인수 보증금 (임차인 공소이): 294,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인 공소이의 보증금 294,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 매각됨. 따라서 낙찰 시 본 금액은 추가적으로 부담해야 하는 비용이므로, 낙찰자가 최종적으로 부담하게 될 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 함.

주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 대략 280,000,000원에서 320,000,000원 범위이며, 본건 감정가(298,000,000원)는 이 범위 내에 있음. 만약 물건의 실질 가치가 감정가 수준이라고 가정할 때, 총 부담액을 감정가 이하로 맞추려면 낙찰가는 대략 4,000,000원 이하가 되어야 함 (298,000,000원 - 294,000,000원 = 4,000,000원).

그러나 건축물대장상 위반건축물, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려하여, 실제 입찰가는 이보다 더 낮게 책정하거나, 또는 해당 리스크 해소 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 3,000,000원 ~ 5,000,000원 범위로 제안하며, 이는 잠재적 경쟁자 및 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근임. (최대 5,000,000원 입찰 시 총 부담액은 약 299,000,000원으로 감정가 대비 소폭 상승)

(별도 고려 사항: 위반건축물 관련 이행강제금 및 시정 비용, 토지거래허가 절차 비용, 명도 비용 등은 입찰가 산정 시 추가적으로 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.