나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52036 [1] 경기도 김포시 대곶면 율생리 529-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.09.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 지하1층건으로, 외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택 : 각층 2가구 총8가구)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도"와 같이 소유자미상의 제시외 건물 31동이 소재하나, 규모 및 이용도 등으로 보아 본건 감정물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대 관계 사항은 미상임. (2)본건은 통칭 "그린타운 1동"으로 호칭함.

물건 비고

- 지분매각
- 제시외 건물 포함
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 본건은 통칭 "그린타운 1동"으로 호칭함
- 대지소유자 김종육이 채무자겸소유자를 상대로 건물 등 철거소송을 제기하여 원고승소판결(인천지방법원 부천지원 2019가단17418, 인천지방법원 2020나78394, 대법원 2022다204579)이 확정됨에 따라, 이 사건 경매대상 목적물을 낙찰받은 매수인은 건물철거 및 철거 시까지 대지사용료(부당이득금) 지급 등의 책임을 부담할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경52036 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 529-13 (신주소: 경기도 김포시 율생로 103-36)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 298,198,126원

* 토지 면적: 0.00㎡ (매각 대상은 건물 지분입니다.)

* 토지 지분: 0㎡

* 건물 면적: 426.23㎡ (약 129평)

* 건물 지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 제시외 건물 면적: 23971.01㎡ (별첨 건물개황도상 소유자 미상의 제시외 건물 31동이 소재하나, 본건 감정물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됩니다.)

* 매각 대상: 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층, 지하 1층

* 건물 이용 상태: 단독주택 (다가구주택, 각 층 2가구, 총 8가구)

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 구비

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

* 주변 교통: 본 물건이 위치한 경기도 김포시 대곶면 율생리는 김포 시내와는 다소 거리가 있는 지역으로, 대중교통 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 주요 도로 접근을 위해서는 차량이 필요하며, 대중교통 이용 시 버스 노선 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주로 농경지 및 단독주택지로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설이나 종합병원 등은 인접해 있지 않을 가능성이 높습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 농업 활동이 이루어지는 지역의 특성상, 축사나 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 건물 지분(2.94㎡)만 매각되는 물건으로, 토지 소유권과는 무관합니다.

* 말소기준권리: 2012년 8월 23일자 안 의 가압류 (등기부갑17)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 2020년 4월 28일자 김 의 가처분등기(등기부갑30)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분은 토지소유자인 김 이 채무자 겸 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 청구권을 피보전권리로 하고 있으며, 이에 대한 원고 승소 판결이 확정된 상태입니다.

* 인수되는 권리:

* 상기 김 의 가처분 (건물 철거 및 토지 인도 관련)

* 임차인 현황:

* * 민 : 보증금 33,000,000원, 차임 없음. 2013년 4월 5일 확정일자, 2024년 10월 28일 전입. 대항력 없음. (참고: 전입일자보다 확정일자가 빠릅니다.)

* * 이 : 보증금, 차임 없음. 2014년 12월 9일 전입. 대항력 없음.

* * 장 : 보증금, 차임 없음. 2011년 12월 23일 전입. 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임 액수가 미상이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 금액에 대한 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

* * 조 : 보증금, 차임 없음. 2025년 7월 18일 전입. 대항력 없음.

* * 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 없음. 2011년 9월 29일 확정일자, 2025년 5월 12일 전입. 대항력 없음. (참고: 전입일자보다 확정일자가 빠릅니다.)

* * 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 없음. 2016년 9월 27일 확정일자, 2025년 5월 20일 전입. 대항력 없음. (참고: 전입일자보다 확정일자가 빠릅니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로, 실제 인수되는 금액은 달라질 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 김포시 대곶면 율생리는 주로 농업 활동 및 단독주택이 분포하는 지역입니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 투자 가치 측면에서는 상업적 기능보다는 주거 기능 위주로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 해당 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요하나, 통학을 위해서는 차량 이동이 필요할 가능성이 높습니다.

* 의료 시설: 가장 가까운 병원이나 의원은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 버스 노선에 의존하며, 자가용 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

* 기타 편의 시설: 마트, 은행 등 주요 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 김포 시내 등지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 확정된 건물 철거 소송: 대지소유자인 김 이 채무자 겸 소유자를 상대로 제기한 건물 등 철거 소송에서 원고 승소 판결이 대법원에서 확정되었습니다. 이에 따라 본 건 낙찰자는 건물 철거 의무를 부담할 가능성이 매우 높으며, 철거 시까지 토지 사용료(부당이득금)를 지급해야 할 책임이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 치명적인 리스크 요인입니다.

* 건물 지분 매각: 전체 건물의 2.94㎡ 지분만 매각되므로, 낙찰자는 건물 전체에 대한 소유권을 행사할 수 없습니다. 타 지분 소유자(토지 소유자 포함)와의 관계 설정 및 협의가 필수적이며, 이는 건물 활용도를 크게 제한합니다.

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 인수해야 할 금액에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 제시외 건물: 31동의 제시외 건물이 존재하나, 감정평가에서는 본건 감정물건에 미치는 영향이 미미하다고 판단되었습니다. 다만, 철거 과정이나 향후 권리 관계에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 소유권 문제: 본 물건은 건물 지분 매각으로, 토지 소유권은 매각 대상이 아닙니다. 토지 소유자와의 분쟁 소지가 상존합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경매 절차상 건물 지분(2.94㎡)만 매각되는 물건으로, 토지 소유권과는 별개입니다.

* 가장 중대한 리스크는 대지소유자와의 건물 철거 소송에서 원고 승소 판결이 확정되어, 낙찰자가 건물 철거 의무를 부담하고 철거 시까지 토지 사용료를 지급해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 법적 권리 관계에서 명확히 확인된 사항입니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 미상이므로, 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 지분 매각이라는 특성으로 인해 실제 활용에 심각한 제약이 따르며, 타 지분 소유자와의 관계에서 발생하는 관리 및 협의 문제도 고려해야 합니다.

* 이러한 높은 법적 위험과 활용 제약을 종합적으로 고려할 때, 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 제한적인 투자 포인트: 본건은 심각한 법적 리스크와 활용 제약으로 인해 일반적인 투자 관점에서의 긍정적인 포인트는 찾기 어렵습니다.

* 잠재적 가치: 만약 건물 철거 소송 관련 법적 분쟁을 해결할 수 있는 특별한 방안이 있거나, 건물 철거 비용 및 토지 사용료 부담액이 매우 낮을 것으로 예상되는 등, 리스크를 완벽히 해소할 수 있는 전략이 있는 경우에 한하여, 극히 일부 지분 매수로서의 가치를 고려해 볼 수는 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수 신고가 가능하다는 점은, 해당 지분을 추가로 취득하고자 하는 이해관계자가 있을 경우 가격 협상에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,198,126원 (건물 전체에 대한 감정가로 추정됨)

* 본 건은 전체 건물의 2.94㎡ 지분만 매각되므로, 감정가 전체를 기준으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 특히, 건물 철거 의무, 철거 시까지의 토지 사용료(부당이득금) 지급 책임, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 추가적인 재정적 부담액이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 이러한 높은 위험 요소를 감안할 때, 잠재적 부담액을 철저히 검토하고 법률 자문을 거친 후, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 사료됩니다. 구체적인 최적 입찰가 산출은 현장 조사 및 법률적 검토 결과를 토대로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.