나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34492 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 314-4 월드맨션 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 "삼정등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 신흥시장 주변으로 대상물건과 유사한 형태.규모의 공동주택과 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재되어있습니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가로장방방형의 토지로, 인접한 삼정동 314-14와 함께 월드맨션 단지 (2개동 소재)를 이루고 있습니다.

인접 도로상태등

본 건물(나동) 동측으로 약 2~ 3 미터 정도의 진입도로에 접하고있으며, 월드맨션 단지 동측 으로 폭 약 4미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34492 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 삼정동 314-4 월드맨션 나동 4층403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

144,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

* 건물면적: 47.48㎡ (약 14.36평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 관련 법률: 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」, 「공항시설법」, 「수도권정비계획법」

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 "삼정초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 신흥시장 주변으로, 대상 물건과 유사한 형태 및 규모의 공동주택, 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본 건물(나동)은 동측으로 약 2~3미터 정도의 진입도로에 접하고 있습니다.

* 월드맨션 단지 동측으로는 폭 약 4미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서상 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위14번 주택임차권등기 (단, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함).

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 김명하 (2014-04-18), 백상훈 (2022-06-15, 매매 170,000,000원)

* 주택임차권: 김선민 (2024-02-01 접수, 170,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2022-05-20, 확정일자: 2022-04-11)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-11-10, 778,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 부평세무서장 (2023-04-05, 말소)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-09-15, 194,111,451원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-24, 말소)

* 등기부채권 총액: 948,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김선민 (한국주택금융공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원' 및 '배당신고일자'가 명시되어 있어 배당을 통해 해결될 여지가 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부상 '인수' 표기가 상충되므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 신흥시장 인근에 위치하여 전통 시장 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 주거환경

* 공동주택(다세대, 연립 등), 단독주택, 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 삼정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 신흥시장 등 전통 시장 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통

* 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 건물의 면적 및 연식에 따라 136,000,000원 (49.02㎡, 2026년 3월)부터 73,000,000원 (54.54㎡, 2025년 12월, 지하층)까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 특히, 본건과 유사한 전용면적 49.02㎡, 3층, 1999년식 빌라가 136,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 시장 가치를 추정하는 데 참고할 수 있습니다. (제곱미터당 약 2,774,377원)

* 본건의 건물면적(47.48㎡)과 유사한 규모의 물건은 대략 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위의 시장 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당하며, 외국인 및 국내 거주자(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)는 해당 허가를 받아야 합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

* 관련 법규에 따른 허가 취득 절차가 필요하며, 미취득 시 계약이 무효될 수 있습니다. (참고: 제공된 검색 정보에 따르면 부천시 전역이 2024년 5월 13일부로 대장공공주택지구 해제와 함께 토지거래허가구역에서 해제되었다는 내용도 있으나, 해당 물건의 토지이용계획상 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 명시되어 있어, 입찰 전 반드시 최신 확인이 필요합니다.)

6.2. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김선민은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 170,000,000원을 소유하고 있습니다.

* 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 배당신고일자 기재로 보아 배당으로 해결될 가능성도 있습니다.)

6.3. 임대관계 미상

* 이해관계인의 비협조로 인해 정확한 임대차 관계를 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 삼정초등학교 및 신흥시장 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 47.48㎡(약 14.36평)입니다.

7.2. 장단점

* 장점:

* 비교적 양호한 입지 조건 (학교, 시장, 교통)

* 적절한 면적과 층수

* 단점:

* 토지거래허가구역 지정 (취득 절차 필요)

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 인수 가능성)

* 임대관계 미상

7.3. 주요 확인사항

* 토지거래허가구역 지정 해제 여부 및 관련 허가 절차 필요성 최종 확인

* 임차인 김선민의 보증금 배당 및 인수 여부 정확한 확인 (현장 조사 필수)

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 삼정동 지역의 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 개발 또는 주변 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주의사항

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 반드시 받아야 하며, 이에 따른 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 배당 여부 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

* 인근 유사 면적(약 47.48㎡)의 최근 매매 사례를 고려할 때, 시장 가격은 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 추정됩니다. (특히, 49.02㎡ 면적이 136,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.)

9.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못하고 인수될 경우, 이는 입찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기 및 배당신고일자 존재로 배당 가능성이 있으므로, 현장 확인이 절대적으로 필요합니다.)

* 토지거래허가구역이라는 점도 리스크 요인으로 작용하여, 입찰가 산정 시 이를 반영해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

* 감정가(144,000,000원)와 유사 물건의 시세(약 130,000,000원 ~ 145,000,000원)를 고려하고, 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 임차인 관련 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가보다 낮으며, 시장 가격 범위 내에서 잠재적 리스크를 반영한 수준입니다. (임차인 보증금 인수 금액은 본 예상 입찰가에 포함되지 않았으며, 이는 낙찰자가 별도로 부담해야 할 가능성이 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.